Обобщение судебной практики по земельным спорам 2012 год

судебной практики по рассмотрению споров об освобождении земельных участков от капитальных и некапитальных самовольных построек

 

21 декабря 2012 г.                                                                                                 г. Ставрополь

 

 

Во исполнение плана работы Арбитражного суда Ставропольского края на второе полугодие 2012 года в седьмом судебном составе проведено обобщение судебной практики по рассмотрению споров об освобождении земельных участков от капитальных и некапитальных самовольных построек.

 

Целью обобщения является проведение анализа принятых судом первой инстанции судебных актов, причин их отмен и определение методов наиболее быстрого, обоснованного рассмотрения дел по данной категории для вынесения законных и обоснованных решений.

 

При рассмотрении споров по анализируемой категории дел применяются следующие нормативные акты: Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ), Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон Российской Федерации от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее - Закон о рекламе). Кроме того,  принимается во внимание правоприменительная практика и правовые подходы, указанные в т. ч. в постановлениях Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также в совместном постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ  № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и другие нормативные правовые акты.

 

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

 

Также в силу статей 40, 41 ЗК РФ собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 

В статье 2 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

 

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

 

В пункте 29 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В данной статье предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

За 11 месяцев 2012 года седьмым судебным составом было рассмотрено 27 дел по данной категории споров, из которых судебные акты по 17 делам не обжаловались (в том числе – 2 определения об утверждении мирового соглашения, 2 определения об оставлении заявления без рассмотрения, 1 определение о возврате искового заявления). По 10 делам судебные акты обжаловались сторонами.

 

 

Дела данной категории (в отношении капитальных строений) рассматривались исходя из исследования и проверки наличия/отсутствия следующих обстоятельств:

- права на земельный участок у землепользователя;

- разрешительных документов;

- согласования проекта строительства, реконструкции;

- технических характеристик спорного строения.

Решением по делу № А63-8592/2012 (судья Орловский Э.И.), оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, по иску комитета градостроительства суд обязал индивидуального предпринимателя снести самовольную постройку – незавершенное строительством нежилое здание магазина.

 

Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что спорный объект является самовольной постройкой. К данному выводу суд пришел, установив следующие обстоятельства:

- разработанный ответчиком новый проект магазина существенно отличается от проекта, на который было получено разрешение на строительство, а именно размерами, этажностью и планировкой объекта;

- не переоформив разрешение на строительство в установленном порядке, ответчик приступил к строительству объекта, не соответствующего выданному разрешению.

 

Давая оценку спорному объекту как самовольной постройке, суд первой инстанции также принял во внимание, что изменение количества этажей до трех в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ влечет необходимость проведения экспертизы проектной документации, которая проведена не была.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу, что спорный объект не соответствует характеристикам и параметрам, указанным в разрешении на строительство, соответственно, не является строением, на строительство которого было выдано разрешение.

 

Решением по делу № А63-5754/2012 (судья Карпель В.Л.), оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, по иску общества к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, со встречным заявлением индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного требования по следующим основаниям. Суд, исследовав вышеуказанные аспекты, установил, что строительство спорного объекта недвижимости выполнено в отсутствие согласованной в установленном порядке проектной документации и разрешений на производство строительных работ. Также суд принял во внимание то обстоятельство, что общество (арендодатель) уведомило предпринимателя о невозобновлении договора аренды на новый срок.

 

Решением по делу № А63-9272/2011 (судья Карпель В.Л.), оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, по иску комитета градостроительства к индивидуальному предпринимателю о признании самовольной постройкой капитального строения, расположенного на земельном участке; обязании привести в первоначальное состояние объект недвижимости путем сноса самовольной постройки; о признании самовольной некапитальной постройки, расположенной на муниципальном земельном участке, с обязанием предпринимателя осуществить её снос за счет собственных средств, исковые требования удовлетворены.

 

Судебные инстанции, исследовав вышеуказанные аспекты, пришли к выводу о том, что спорный капитальный объект обладает признаками самовольной постройки, которые установлены нормами статьи 222 ГК РФ. При этом суд указал, что истцом не представлены доказательства невозможности получения разрешительной документации по независящим от него причинам.

 

При принятии решения в отношении некапитального строения, возведенного из деревянно-металлических конструкций, суды исходили из того, что оно расположено на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по делу № А63-360/2012 (судья Смоляков А.Ю.) по иску комитета градостроительства к обществу об обязании за свой счет снести металлическое ограждение, установленное вокруг земельного участка.

Суд первой инстанции при отказе в удовлетворении исковых требований основывался на следующем:

  

- строительство объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует выдачи разрешения на строительство (п.п. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

- разрешение в форме согласования проекта оград и заборов, предусмотренное пунктом 53 Примерных правил благоустройства и обеспечения чистоты и порядка в населенных пунктах Ставропольского края, утвержденных постановлением губернатора Ставропольского края от 06.03.1998 № 128, не является разрешением в смысле статьи 51 Градостроительного кодекса РФ;

- некапитальный характер ограждения исключает возможность квалификации его как самовольного сооружения, подлежащего сносу в обязательном порядке на основании статьи 222 ГК РФ, следовательно, отсутствие согласования на установку некапитального сооружения на земельном участке не является основанием для предъявления органом местного самоуправления иска о демонтаже этого ограждения;

- обращение в суд с исками о демонтаже (сносе) объектов некапитального строительства, объектов малых архитектурных форм в соответствии с положением о комитете градостроительства не относится к компетенции указанного органа;

- истец не доказал наличие нарушений норм действующего законодательства при установке спорного ограждения земельного участка, которые могут являться основанием для принятия решения о сносе этого ограждения по иску органа местного самоуправления.  

 

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того обстоятельства, что ответчику разрешение на строительство объектов недвижимости не выдавалось. Также апелляционный суд указал, что договором аренды земельного участка разрешение на ограждение участка не оговаривалось и у общества не имелось согласования с комитетом градостроительства на установку ограждения.

 

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций, дело направил на новое рассмотрение. В своем постановлении суд кассационной инстанции согласился с выводами, изложенными в судебных актах, однако указал, что для правильного рассмотрения спора необходимо установить следующие обстоятельства:

- в какой части установленное ограждение подлежит демонтажу и возможен ли перенос его отдельных элементов; каким образом застройщик должен был обеспечить при проведении строительных работ соблюдение правил и нормативов, направленных на создание оптимальных условий труда при организации и проведении строительных работ, утверждённых постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 11.06.2003 № 141 «О введении в действие Санитарных правил и нормативов СанПиН 2.2.3.1384-03», а также гигиенических требований к организации строительной площадки;

- выявить собственников частных домовладений, расположенных на смежных по отношению к спорному земельных участках, истребовать схему границ этих участков в целях выяснения, какие подъезды и подходы к выделенным третьим лицам земельным участкам были изначально согласованы при межевании, по какой причине и по чьей вине ограничен доступ автомобильного транспорта к земельным участкам.

 

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на отсутствие в материалах дела схемы (карты) дорог и проездов (планировки) районов, где расположен земельный участок, арендуемый обществом, а также на необходимость выяснения вопроса о включении в предмет аренды земель общего пользования.

 

Решением по делу № А63-11685/2010 (судья Жирнова С.Л.), оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, по иску администрации к обществу об обязании  снести самовольно возведенное строение, а также освободить земельный участок, исковые требования удовлетворены.

 

Принятый по делу судебный акт первой инстанции мотивирован следующим:

- земельный участок для строительства капитального строения органом местного самоуправления не предоставлялся;

- ненормативный акт администрации о предоставлении участка для целей реконструкции некапитального сооружения, расположенного на земельном участке, обязывал ответчика освободить участок по первому требованию администрации;

- разрешённая уполномоченным органом реконструкция существующих на земельном участке некапитальных сооружений не изменяла вида разрешенного использования земельного участка с целей, не связанных со строительством, на цели – под возведение объекта капитального строительства;

- ответчику было отказано в выдаче разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, поскольку расположенное на земельном участке сооружение не относится к категории объекта капитального строительства.

 

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление суда первой и апелляционной инстанций, расценив заявленный иск о сносе самовольно возведенного строения и освобождении земельного участка как требование о возврате арендуемого участка со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, согласно которой иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. При этом кассационный суд указал, что для правильного разрешения спора необходимо определить, относится ли созданная в результате реконструкции постройка к объектам недвижимого имущества с учётом положений статьи 130 ГК РФ.

 

Решением по делу № А63-4820/2010 (судья Жирнова С.Л.), оставленным в силе постановлениями апелляционного и кассационного судов, по иску общества к акционерному обществу об обязании освободить земельный участок и снести некапитального сооружения (забор) суд удовлетворил заявленные требования.

 

Удовлетворяя заявленный иск, судебные инстанции исходили из следующего:

- отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих капитальный характер спорного сооружения;

- спорное сооружение возведено ответчиком фактически на территории арендуемого обществом земельного участка, что повлекло нарушение прав истца, лишив последнего возможности по надлежащей эксплуатации  части, принадлежащего обществу здания, ввиду отсутствия доступа к нему, а также по реализации в полной мере прав и обязанностей собственника и арендатора;

- возведение спорного сооружения причинило значительный вред принадлежащему обществу на праве собственности объекту недвижимого имущества.

 

Решением по делу № А63-3557/2012 (судья Орловский Э.И.), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда, иск администрации об обязании убрать металлический киоск, предъявленный к предпринимателю, удовлетворён.

 

Удовлетворяя заявленное требование, суды первой и апелляционной инстанций установили следующие обстоятельства:

- постановлением органа местного самоуправления принято решение о предоставлении ответчику в аренду земельного участка для размещения некапитального сооружения;

-  земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет;

-  договор аренды спорного земельного участка, предоставленного ответчику сроком на три года, не прошёл в установленном порядке государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным;

- отсутствие доказательств наличия у предпринимателя  правоустанавливающих документов на земельный участок, используемый для размещения нестационарного объекта, и разрешения на его  размещение.

Аналогично решены дела № А63-6695/2012 (судья Жирнова С.Л.), № А63-3556/2012 и № А63-11392/2012 (судья Карпель В.Л.), № А63-6362/2012 и № А63-7963/2011 (судья Говорун А.А.), № А63-10771/2012 (судья Смоляков А.Ю.).

 

В делах № А63-5652/2011 (судья Говорун А.А.), № А63-11976/2011 (судья Быков А.С.) аналогичные исковые требования не были удовлетворены судом, так как истцом не доказаны обстоятельства того, что ответчику принадлежат некапитальные сооружения, размещённые на спорном земельном участке, и, соответственно, именно он является лицом, нарушающим право истца на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Также представленные в материалы дел документы не позволили суду установить признаки, индивидуализирующие спорное сооружение (характеристика, площадь, размер, расположение относительно ориентиров и относительно некапитальных сооружений).

 

 

 

Решением по делу № А63-3057/2012 (судья Орловский Э.И.), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда, по иску администрации к обществу и индивидуальному предпринимателю об обязании освободить земельные участки заявленные требования судом удовлетворены.

При рассмотрении спора судом была принята во внимание специфика спорного движимого имущества (рекламных конструкций), об освобождении от которого был заявлен иск, учтены особенности его установки, предусмотренные Законом о рекламе.

 

Так, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции предшествует выдаче разрешения на её установку (п. 17 ст. 19 Закона о рекламе).

 

Удовлетворяя иск, суд исходил из следующего:

- постановлением органа местного самоуправления спорные земельные участки были предоставлены обществу в аренду сроком на 5 лет с разрешенным использованием «под рекламные конструкции»;

- договоры аренды, по условиям которых земельные участки переданы арендатору, по своей правовой природе являлись договорами на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, заключение которых должно было осуществляться на основе торгов, однако в нарушение п. 5.1 ст. 19 Закона о рекламе соответствующие аукцион или конкурс не проводились;

- разрешения на установку рекламных конструкций в нарушение п. 17 ст. 19 Закона о рекламе были выданы до издания постановления о предоставлении спорных земельных участков обществу и подписания договоров аренды, при этом последние не прошли процедуру государственной регистрации;

- несмотря на подписание сторонами соглашения о расторжении договоров аренды и актов возврата ответчиком истцу спорных земельных участков,  из материалов дела следовало, что на момент его рассмотрения в суде рекламные конструкции демонтированы не были и находились в месте, в котором ранее были установлены ответчиком.

Проведенный анализ практики рассмотрения Арбитражным судом Ставропольского края споров об освобождении земельных участков от капитальных и некапитальных самовольных построек в целом свидетельствует о единообразном применении судом норм законодательства.

 

Споры рассматриваются судом с учетом разъяснений ВАС РФ и сложившейся правоприменительной практики. В связи с этим качество судебных актов по таким спорам достаточно высоко.

 

В целях улучшения качества судебных актов следует проводить на совещаниях в судебном составе обсуждение постановлений вышестоящих инстанций, анализировать спорные моменты судебной практики с учетом указаний ВАС РФ, а также ФАС Северо-Кавказского округа.

 

При подготовке дела к судебному разбирательству необходимо уделять внимание сложившейся судебной практике, тщательно исследовать представленные в материалы дела доказательства.

 

Председатель седьмого

судебного состава                                                                                             А.А. Говорун

 

 

Консультант отдела анализа

и обобщения судебной практики,

законодательства и статистики                                                                      О.В. Ахрамеева