Новости

22.11.2017

Уважаемые участники арбитражного процесса!

Уважаемые участники арбитражного процесса! Обращаем Ваше внимание на то, что в связи с составлением годового отчета исковые заявления (заявления) принимаются отделом делопроизводства и обеспечения судопроизводства по 22.12.2017 включительно. 

31.10.2017

31 октября 2017 года в судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, Арбитражного суда Ставропольского края состоялось совещание в формате круглого стола с участием Минераловодской таможни

В совещании приняли участие: председатель Арбитражного суда Ставропольского края Кичко А.И.; заместитель председателя Арбитражного суда Ставропольского края, председатель судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, Капункин Ю.Б.; председатель четвертого судебного состава Ермилова Ю.В.; судьи, помощники и специалисты четвертого судебного состава; сотрудники отдела анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики; начальник Минераловодской таможни Бреусов А.В.; заместитель начальника Минераловодской таможни Морозов М.В.; заместитель начальника отдела таможенных процедур и таможенного контроля Кишиков А.В.; начальник правового отдела Северо-Кавказского таможенного управления Репникова Л.Ю.; начальник отдела контроля таможенной стоимости Северо-Кавказского таможенного управления Шумейко С.А.; начальник правового отдела Минераловодской таможни Князева И.В.; начальник отдела применения систем управления рисками Минераловодской таможни Елисеев С.Г.; начальник отдела контроля таможенной стоимости Минераловодской таможни Елисеев С.Г.; начальник отдела контроля таможенной стоимости Минераловодской таможни Кекчев М.Ю. 

02.08.2017

Арбитражный суд Ставропольского края объявляет конкурс

Арбитражный суд Ставропольского края объявляет конкурс на включение в кадровый резерв для замещения должности федеральной государственной гражданской службы ведущего специалиста 3 разряда отдела делопроизводства и обеспечения судопроизводства.

Методические рекомендации

Методические рекомендации
по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды
            СОДЕРЖАНИЕ:
1. Общие положения.
1.1. Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды.
1.2. Определение характера спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды.
1.3. Оценка заключенности договоров аренды.
1.4. Момент, с которого договор аренды считается заключенным.
 
2. Споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом.
2.1. Размер платы за пользование имуществом при незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации.
2.2. Определение размера арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы.
2.3. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора.
2.4. Взыскание платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества.
 
3. Споры о расторжении договоров аренды по требованию арендодателя.
3.1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
3.2. Исполнение нарушенного условия договора в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора.
3.3. Прекращение договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.
 
1.Общие положения
Споры, вытекающие из договоров аренды, на протяжении длительного времени стабильно составляют определенную долю среди дел, рассматриваемых Арбитражным судом Ставропольского края. Наиболее распространенными спорами данной категории дел являются споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом, расторжении договоров аренды и возврате (выселении) переданного в аренду имущества. Иные споры данной категории дел, например, споры о заключении договоров аренды, признании их недействительными и о ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды, встречаются значительно реже.  
В Арбитражном суде Ставропольского края сложилась и закрепилась единообразная практика рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды.  Из имеющихся статистических данных следует, что качество рассмотрения данной категории споров находится на высоком уровне.  Однако, имеются решения Арбитражного суда Ставропольского края, которые подвергались отменам или изменениям со стороны судов вышестоящих инстанций
Целью подготовки настоящих методических рекомендаций является повышение качества судебных актов, принимаемых судьями Арбитражного суда Ставропольского края, и выработка единообразной практики применения норм закона при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды.
Данные методические рекомендации охватывают общие положения рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды, и некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении наиболее распространенных споров данной категории - о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом и расторжении договоров аренды по требованию арендодателя.
 
1.1. Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
Споры, вытекающие из договоров аренды, рассматриваются арбитражными судами в соответствии с подсудностью дел, установленной Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также иными федеральными законами.
В статье 35 АПК РФ сформулировано общее правило территориальной подсудности споров арбитражным судам субъектов Российской Федерации.
Общее правило территориальной подсудности состоит в том, что дело должен рассматривать арбитражный суд субъекта Российской Федерации, действующий на той территории, на которой находится или проживает ответчик.
К спорам, вытекающим из договоров аренды, также применяются правила о подсудности по выбору истца (статья 36 АПК РФ) и правила договорной подсудности (статья 37 АПК РФ).
Учитывая, что споры, вытекающие из договоров аренды, в том числе из договоров аренды недвижимого имущества, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не отнесены к категории споров о правах на недвижимое имущество, то правила части 1 статьи 38 АПК РФ (исключительная подсудность) к ним не применяются.
Правила подсудности споров, вытекающих из договоров аренды, регулируются указанными нормами и каких-либо затруднений в применении не вызывают.
Вместе с тем, имеются случаи (например, дела № А63-7861/2009, № А63-2807/2013, № А63-16557/2012), когда стороны обращаются в Арбитражный суд Ставропольского края с исками, вытекающими из ненадлежащего исполнения договоров аренды, к ответчикам, зарегистрированным на территории иных субъектов Российской Федерации, на основании части 4 статьи 36 АПК РФ, ссылаясь на то, что местом исполнения договоров аренды является Ставропольский край, поскольку, несмотря на отсутствие в договоре аренды согласованного сторонами места исполнения сделки, переданное в аренду имущество находится на территории этого субъекта.  
Однако место исполнения договорного обязательства (статья 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ) не является местом исполнения договора (по смыслу части 4 статьи 36 АПК РФ).
Так, по делу № А63-7861/2009 общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением исковое заявление возвращено заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 129 АПК РФ  в связи с тем, что дело неподсудно Арбитражному суду Ставропольского края. Суд указал, что общество (истец) зарегистрировано в г. Краснодаре, а компания (ответчик) находится в г. Ростове-на-Дону. В договоре субаренды, на который общество ссылается в обоснование своих требований, стороны не предусмотрели условия о подсудности споров Арбитражному суду Ставропольского края.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда определение отменено, дело направлено в Арбитражный суд Ставропольского края для рассмотрения вопроса о принятии к производству искового заявления общества. Апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с частью 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту исполнения договора. По условиям договора субаренды, из которого возник спор, местом его исполнения (местом передачи нежилого помещения в субаренду) является г. Пятигорск. Таким образом, истец реализовал закрепленное частью 7 статьи 36 АПК РФ право на выбор подсудности.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии со статьей 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика. Арбитражный суд возвращает исковое заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии заявления установит, что дело неподсудно данному арбитражному суду (пункт 1 части 1 статьи 129 АПК РФ).
В качестве ответчика по делу истец  указал компанию, находящуюся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 85.
В процессуальном законодательстве закреплено и правило об альтернативной подсудности. В силу части 4 статьи 36 АПК РФ иск, вытекающий из договора, в котором указано место его исполнения, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту исполнения договора.
Вывод апелляционного суда о том, что местом исполнения договора является г. Пятигорск, не подтверждается материалами дела. Из договора субаренды следует, что г. Пятигорск - это место исполнения обязательства по передаче имущества (нежилого помещения). Однако место исполнения договорного обязательства (статья 316 ГК РФ) не является местом исполнения договора (по смыслу части 4 статьи 36 АПК РФ). Кроме того, из содержания договора следует как минимум два обязательства: перечисление истцом (субарендатором), расположенным в г. Краснодаре, денежных средств (платы) ответчику (арендатору), находящемуся в г. Ростове-на-Дону, а также передача арендатором недвижимого имущества субарендатору в г. Пятигорске.
Из буквального содержания части 4 статьи 36 АПК РФ не следует, каким образом в договоре должно быть указано место его исполнения. Однако, как правильно установил суд первой инстанции, в тексте договора субаренды сторонами не было оговорено место его исполнения. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что иск заявлен обществом в соответствии с частью 4 статьи 36 АПК РФ, неправомерен.
Спор о взыскании денежного долга должен предъявляться в арбитражный суд по общему правилу, установленному статьей 35 АПК РФ. Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что иск подан с нарушением правил о подсудности, и возвратил исковое заявление обществу (пункт 1 части 1 статьи 129 АПК РФ). Данный вывод соответствует сложившейся арбитражной практике: постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2005 № Ф08-2015/2005, 10.11.2008 по делу № А32-17547/2008-28, 08.10.2009 по делу № А32-7439/2009; Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.07.2009 по делу № А17-1469/2008 и 24.07.2009 по делу № А31-3104/2009; Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 по делу № А62-5996/2009; определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008  № 16805/08 и 25.01.2010 № ВАС-270/10).
Поскольку судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы процессуального права (статьи 35, 36 АПК РФ), суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 3 статьи 288 АПК РФ постановление отменил, а определение Арбитражного суда Ставропольского края оставил в силе.
Таким образом, к спорам о ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды подлежат применению общие правила подсудности (территориальной, договорной), а правила о подсудности по выбору истца на основании части 4 статьи 36 АПК РФ (по месту исполнения сделки) применяются с особенностями изложенными выше, при указании в договоре места его исполнения.
 
1.2. Определение характера спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды
Согласно пункту 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд самостоятельно определяет правовые нормы, подлежащие применению при разрешении спора (по сути, самостоятельно определяет основания иска).
Применяя правила, закрепленные в пункте 1 указанной статьи, следует иметь в виду, что они носят императивный характер и обязывают арбитражный суд совершить действия, предусмотренные в статье 168 АПК РФ. Указанные правила определяют содержание деятельности суда при принятии судебного акта. В соответствии с ними арбитражный суд должен:
- оценить доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений;
- определить, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, а какие не установлены;
- определить, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу;
- установить, подлежит ли требование удовлетворению.
Принимая решение, суд в соответствии  частью 1 статьи 168  АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения основания, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, является одним из ключевых элементов в отправлении правосудия, оно направлено на правильное разрешение спора по существа.
Так, по делу № А63-2993/2012 были заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование переданным в аренду имуществом.
Решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требование о возмещении истцу неосновательного обогащения в виде сбереженных арендных платежей, рассчитанных исходя из размера арендной платы, установленной в договоре, удовлетворено.
Суд кассационной инстанции судебные акты по данному делу отменил, указав в числе прочего на то, что применение при разрешении первоначального иска норм главы 60 ГК РФ  неправомерно. Суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ,  с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.
В рассматриваемом случае суд, применив нормы, не подлежащие применению, не исследовал обстоятельства подлежащие, установлению при разрешении споров о взыскании арендной платы за время просрочки возврата имущества (период просрочки возврата арендованного имущества, дату исполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества истцу, создание препятствий в пользовании имуществом).
Аналогичные выводы изложены в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа, которыми отменены решения Арбитражного суда Ставропольского края и дела направлены на новое рассмотрение в суд первой инстанции, от 28.11.2012 по делу № А63-1216/2011от 24.09.2012 по делу № А63-5038/2011, от 09.07.2012 по делу № А63-8574/2011, от 26.06.2012 по делу № А63-7206/2011, ,.
Таким образом, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды,  в случае, если истец ошибочно определяет правовую квалификацию спорных правоотношений, но при этом верно формулирует предмет иска, суду следует самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.  
 
1.3. Оценка заключенности договоров аренды
Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (часть 1 статьи 420 ГК РФ). Из общих норм гражданского законодательства следует, что для заключения любого договора, в том числе и договора аренды, необходимо согласовать условие о его предмете.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным.
Из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору.
В соответствии со статьями 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора.
В правоприменительной практике имеются два подхода к разрешению  вопроса о том, является ли предмет договора аренды согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, или от фактических данных (характеристик) объекта аренды.
Первая позиция заключается в том, что если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета (например, постановления ФАС Уральского округа от 10.09.2009  по делу  № А60-33704/2008-С3, ФАС  Московского  округа  от 17.02.2006 по делу
№ А40-26471/05-12-198, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу № А46-8746/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу № А11-4137/2008-К1-2/170).
Вторая же позиция сводится к тому, что несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.
Из проанализированной практики Арбитражного суда Ставропольского края следует, что суд, оценивая условия договоров аренды на предмет их заключенности, исходит из позиции, когда реальное исполнение договора может являться одним из оснований для признания его заключенным, даже если в тексте договора предмет надлежащим образом не согласован.
Так, суд кассационной инстанции, оставляя решение по делу № А63-7666/2010 без изменения, в постановлении указал следующее:
«...Фирма обратилась к обществу со встречным иском о признании незаключенными договоров аренды от 01.02.2009 № 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 № 28/АР-09/30.
В обоснование встречного иска фирма сослалась на отсутствие в договорах указания на площадь объекта аренды, акта приема-передачи помещения, кадастрового паспорта объекта, различия данных о площадях помещений в технических паспортах 1987 и 2009 года. В связи с несогласованностью сторонами условий о предмете договоры аренды от 01.02.2009 № 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 № 28/АР-09/30 являются незаключенными (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Кроме того, договор аренды от 01.02.2009 не заключен ввиду отсутствия государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) <...>
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статьи 606 и 607 ГК РФ).
По смыслу названных правовых норм вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора (аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 № ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 № 14126/08).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договоры аренды исполнены сторонами (имущество передано арендатору и возвращено арендодателю с соблюдением требований статьи 655 ГК РФ (по актам приема-передачи)). Арендная плата вносилась ответчиком из расчета 324 кв. м арендуемой площади, сторонами подписывались акты о выполнении договорных обязательств.
Оценив представленные в дело доказательства и поведение сторон с позиций статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у сторон в процессе исполнения договоров неопределенности относительно имущества, переданного в аренду. При таких обстоятельствах условие о предмете договоров от 01.02.2009 и от 31.12.2009 не может считаться несогласованным, а договоры аренды - незаключенными...».
В настоящее время указанная позиция, которой придерживался Арбитражный суд Ставропольского края, закреплена в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», введенном постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13. В данном пункте Пленум ВАС РФ разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, суду при оценке договора аренды на предмет его заключенности, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом,      следует  исходить из того, что реальное исполнение договора может являться одним из оснований для признания его заключенным, даже если в тексте договора предмет надлежащим образом не согласован. 
В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (статья 130 ГК РФ).
Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (статьи 633 и 643 ГК РФ).
Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (часть 2 статьи 651 ГК РФ).
Оценивая вопросы заключенности договоров аренды по мотиву их регистрации, суд должен учитывать следующие основные позиции (правила):
- договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59);
- срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды»);
- срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации;
- если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009);
- договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Возобновление договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок не требует государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- не подлежит государственной регистрации договор аренды имущества, не являющегося объектом капитального строительства;
- дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2009 по делу № А63-2725/2008);
- дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат регистрации в том же порядке, что и договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007);
- если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано в ЕГРП, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также зарегистрирован в ЕГРП (постановления Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 по делу № А40-92733/11-82-729);
- изменение банковских реквизитов сторон в зарегистрированном договоре аренды не требует государственной регистрации;
- не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который   предусмотрен   в  договоре  (постановления  Президиума  ВАС РФ  от 11.05.2010
№ 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу № А63-4534/2009);
- подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается незаключенным, если не прошло такую регистрацию, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, также подлежащего государственной регистрации, и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок;
- если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока;
- признание договора аренды незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу № А01-776/2009);
- уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении.
При оценке  вопросов заключенности договоров аренды по мотиву их государственной регистрации суду следует также учитывать, что в соответствии с частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие этого Закона, то есть после 01.03.2013.
Однако согласно статье 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) из части 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ исключены указания на неприменение статей 609, 651 ГК РФ.
Закон № 21-ФЗ вступил в силу 04.03.2013. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (часть 2 статьи 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
Относительно необходимости государственной регистрации договоров долгосрочной аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года, в законодательстве нет прямого указания. С формально-юридической точки зрения такие договоры будет считаться заключенным и в отсутствие государственной регистрации, поскольку в указанные даты норма части 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила статей 609, 651, 658 ГК РФ не подлежали применению.
 
1.4. Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно части 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в силу закона для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (часть 2 статьи 433 ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из приведенных норм следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу существует две позиции: первая заключается в то, что договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения; вторая говорит о том, что договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.
Вместе с тем суду при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды, несмотря на наличие указанных позиций, следует исходить из того, что договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении по делу № А63-10373/2012 указал следующее.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
 
Пункты 1 и 2 статьи 425 ГК РФ  определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.
Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу (статья 611, пункт 1 статьи 614 ГК РФ, пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66).
Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (пункт 2 статьи 425 ГК РФ) и само по себе не свидетельствует об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору до заключения договора и, соответственно, возникновении у арендатора обязанности уплачивать арендную плату.
Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества (в данном случае - земельного участка).
 
2. Споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Из указанных норм следует, что основной обязанностью арендодателя является передача имущества во временное владение и пользование арендатору, а основная обязанность последнего заключается в своевременном внесении платы за пользование имуществом.
В большинстве споров, рассматриваемых Арбитражным судом Ставропольского края по данной категории дел, именно арендатор ненадлежащем образом исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.
В результате чего и возникают споры о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом.
При рассмотрении данных споров суду необходимо установить следующие обстоятельства (данные): факт заключения договора аренды, передачи имущества во временное владение и пользование, период такого пользования и размер платы за это пользование.  
Между тем у суда возникают некоторые вопросы по определению периода пользования, даты возврата имущества, размера арендной платы.  
 
2.1. Размер платы за пользование имуществом при незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации
По общему правилу, если договор является незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами.
Возникает вопрос: возможно ли при незаключенности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете платы за фактическое пользование имуществом, а если нет, то каким образом их рассчитывать?
По вопросу о возможности требовать взыскания платы за фактическое пользование в соответствии с размером арендной платы, предусмотренной договором, в случае незаключенности договора существует две позиции судов.
Первая позиция заключается в том, что если договор аренды признается незаключенным, то с арендатора может быть взыскана плата за пользование имуществом в сумме, соответствующей размеру арендной платы. Такой позиции придерживаются арбитражные суды Северо-Кавказского округа, в том числе и Арбитражный суд Ставропольского края.
Вторая позиция сводится к тому, что если договор аренды был признан незаключенным, то требовать оплаты платежей за использование имуществом в соответствии с размером арендной платы, предусмотренной договором, нельзя. Эта позиция отражена в постановлениях ФАС Московского округа от 24.05.2011 по делу № А41-24869/2010, от 24.05.2011  по  делу   № А41-24869/2010,  ФАС  Уральского  округа  от 17.10.2007  по  делу № А60-5795/2007.
Однако постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» введен пункт 14, которым разъяснены спорные положения. В этом пункте указано следующее. 
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть   противопоставлены    им    третьим    лицам.    В   частности,   такое   лицо   не    имеет
преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Кроме того, следует отметить, что в недавно принятом Федеральном законе от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ), вступившем в силу с 01.03.2013, устанавливалось, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609, 651 и 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 (пункт 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ).
Однако согласно статье 3 Закона № 21-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, установленные статьями 609, 651, 658 ГК РФ, были исключены из перечня, приведенного в пункте 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 04.03.2013.
 
2.2. Определение размера арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с часть 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
На практике при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором, часто возникает необходимость подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации. Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, является ли изменением договора изменение размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения.
Актуальность этой проблемы определила необходимость вынесения следующего вопроса на обсуждение Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа.
Размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен на основании отчета независимого оценщика. Правомерно ли увеличение размера арендной платы по договору на коэффициенты инфляции, установленные федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год?
В рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (г. Краснодар, 20.05.2011) по данному вопросу указано следующее. 
По смыслу правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 статья 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано разъяснение относительно применения пункта 3 статьи 614 ГК РФ в случаях, когда в договоре арендная плата не установлена в твердой сумме, а является расчетной, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.
Следовательно, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федераций и пункта 11 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суду необходимо исходить из положений нормативного правового акта, которым определен механизм исчисления арендной платы за использование земельного участка, а также учитывать возможность применения в отчете об определении рыночной стоимости арендной платы соответствующего коэффициента инфляции.
Указанная позиция нашла свое отражение в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу № А63-19460/2009, от 20.01.2011 по делу № А63-4534/2009.
При рассмотрении указанной категории споров суду также следует учитывать, что в случае если договором определен механизм изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти, то новый размер арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 15117/11 по делу № А57-13223/2010 указано следующее:
«...Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сбытсервис-1» (далее - общество «Сбытсервис-1», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.01.2008 № 081002 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 и пеней.
Удовлетворяя исковое требование, суды исходили из представленного комитетом расчета арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, произведенного на основании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (далее - постановление № 270-П).
Между тем суды не учли следующее.
Кадастровая стоимость земельного участка изменена постановлением № 270-П, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 согласно приложению № 3 (введено постановлением правительства Саратовской области от 03.08.2009 № 343-П, вступило в силу со дня его официального опубликования).
Статьей 424 ГК РФ  определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Следовательно, постановление № 270-П могло применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу.
Суды применили новый расчет арендной платы ранее даты вступления в силу соответствующего нормативного акта и приложения к нему: с начала года, в котором произошло указанное изменение, придав этому акту обратную силу.
Кроме того, судами не учтено, что до принятия постановления № 270-П, которым были вновь утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007, действовали (до признания их утратившими   силу)   постановления   правительства   Саратовской   области   от   30.11.2007
№ 423-П, от 03.03.2009 № 75-П, от 02.04.2009 № 121-П, от 20.05.2009 № 202-П. Они также должны учитываться при расчете арендной платы.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий...»
Следует также отметить, что постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 был введен пункт 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которым предусмотрено, если федеральный закон, устанавливающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения, вытекающие  из договора аренды, однако при этом договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению этого акта, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ), если не доказано иное.
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
 
2.3. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При разрешении споров о взыскании платы за пользование переданным в аренду имуществом, наряду с другими вопросам, возникает вопрос о периоде пользования переданным в аренду имуществом. Зачастую стороны не придерживаются сроков аренды, согласованных в договоре, в результате чего возникают разногласия о платы после окончания срока действия договора.      
При обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно. На практике возникает вопрос: чем может быть подтвержден факт возврата арендованного имущества?
По общему правилу (статья 622 ГК РФ) возврат арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды подтверждает акт приема-передачи.
Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2010 по делу № А63-2830/2009 указано, что «...30.09.2008 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 09.04.2008. Помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 05.11.2008.
Из материалов дела следует, что договор аренды недвижимого имущества был расторгнут 30.09.2008, предприниматель обязался возвратить переданное ему в аренду имущество не позднее трех дней со дня подписания соглашения о расторжении договора аренды. Акт приема-передачи имущества подписан 05.11.2008.
В силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, поскольку в данном случае предприниматель несвоевременно исполнил обязательство по возврату нежилого помещения, истец вправе требовать уплаты арендных платежей с 09.04.2008 до момента возврата арендованного имущества - 05.11.2008...». Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2012 по делу № А32-13276/2011.
При рассмотрении споров о моменте, с которого обязанность арендатора по возврату арендуемого имущества является исполненной, суду следует учитывать, что при наличии акта приема-передачи, по которому арендодатель передал имущество новому арендатору, а также сведений о том, что новый арендатор фактически пользуется имуществом, суд может признать доказанным факт возврата спорного имущества прежним арендатором с даты, указанной в акте приема-передачи (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2006 по делу № А56-60437/2005).
 
2.4. Взыскание платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
Частью 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из указанной нормы следует, что, по общему правилу, если арендатор не вернул имущество после прекращения договора аренды, он обязан оплатить пользование им.
В пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» письма указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, и приведен следующий пример.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
 
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
Аналогичной позиции о необходимости взыскания арендной платы за время просрочки возврата помещения придерживается и ФАС Северо-Кавказского округа (постановления от 10.09.2012 по делу № А63-12667/2011, от 14.08.2012 по делу № А63-9020/2011, от 17.09.2010 по делу № А63-2054/2010, от 17.03.2010 по делу № А63-2830/2009).
Вместе с тем суду при рассмотрении споров о взыскании платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества следует учитывать, что арендатор не должен вносить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества в связи с прекращением договора аренды, если он прекратил его использование и предлагал принять имущество, а арендодатель уклонился от приемки (пункт 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Из описательной части указанного пункта информационного письма Президиума ВАС РФ суда следует, что арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ  за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.
Аналогичная правовая позиция по отношению к арендатору (уклонение от возврата имущества – неготовность имущества к передаче (возврату) арендодателю) нашла отражение в решении Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-10088/2012, оставленном без изменения судами апелляционной и кассационной инстанцией.
В указанном решении была отклонена ссылка предприятия (ответчика) на то, что общество (истец) уклонялось от принятия имущества и подписания акта-приема передачи после 01.03.2012.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При заключении договора аренды имущество комплекса очистных сооружений канализации находилось в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям и иному имуществу, используемому для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и конструкцией арендуемого здания (пункт 1.3 договора аренды). 
Письмом от 01.12.2011 предприятие (ответчик) уведомило общество (истца) о расторжении договора аренды с 01.03.2012.
Из содержания переписки сторон, состоявшейся после 01.03.2012, следует, что предприятие (ответчик) просило общество (истец) принять арендуемое имущество, а общество (истец) против принятия имущества в том состоянии, в котором оно его передало в аренду, не возражало, указав на неготовность имущества к передаче, а именно на наличие в объектах комплекса очистных сооружений канализационных стоков.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В подтверждение того, что арендуемое имущество не готово к передаче, поскольку на объектах комплекса очистных сооружений имеются канализационные стоки, общество представило фотографии, которые приобщены к материалам дела (фотосъемка 12.04.2012 и 15.05.2012 произведена обществом в присутствии представителей предприятия). На фотоснимках запечатлены отстойники и колодцы, наполненные жидким либо сухим остатком. Доказательств того, что изображенные на фотографиях жидкие и сухие отходы не являются канализационными стоками, ответчиком не представлено.
Кроме того, из акта обследования объектов от 15.05.2012, подписанного представителями сторон, следует (пункт 12 возражение предприятия), что на момент составления акта замечания устранены – в колодцах № К40 - К41 наличие жидких отходов канализации черного цвета (состояние объектов зафиксировано на фотографиях).           
Указанное свидетельствует, что помещение к сдаче арендодателю не подготовлено, от имущества арендатора не освобождено,  в связи с чем условия статьи 622 ГК РФ по возврату имущества не соблюдены.    
Учитывая, что ответчик нарушил обязательство по возврату арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получал в аренду, в силу части 2 статьи 622 ГК РФ арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки до даты (13.06.2012) фактической передачи (возврата) имущества предприятием (ответчиком).
Таким образом, суду при рассмотрении споров о взыскании платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества следует учитывать и оценивать как уклонение арендодателя от приемки, так и уклонение арендатора от возврата имущества (неготовность имущества к возврату).
 
3. Споры о расторжении договоров аренды по требованию арендодателя
Возможность расторжения договоров аренды по требованию арендодателя предусмотрена в статье 619 ГК РФ.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из указанной нормы следует, что право на односторонний отказ от исполнения договора у арендодателя возникает после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им соответствующих обязательств (аналогичная правовая   позиция   изложена  в судебных   актах  по  делам № А63-1782/2011, № А63-19818/2009,  №А63-18692/2009.     
Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (статья 148 АПК РФ).
На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: о необходимости направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы. Кроме того, бывает сложно оценить существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения. Статья 619 ГК РФ также не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения.
Вместе с тем выяснение указанных обстоятельств направлено на правильное рассмотрение споров о расторжении договоров аренды по требования арендодателя.  
 
3.1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках статьи 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
Одним из ключевых вопросов при разрешении данной категории дел является установление  того,  какой  документ свидетельствует  о  соблюдении  досудебного  порядка
урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
 Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства   в  разумный  срок  или  в  установленный арендодателем срок (статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ).
Так, в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что «… поскольку часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения …».
Аналогичная правовая позиция о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок изложена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 по делу № А61-2128/2010, от 12.10.2011 по делу № А53-26381/2010, от 17.08.2011 по делу № А63-2928/2010, от 27.04.2011 по делу № А63-18692/2009, от 14.07.2010 по делу № А77-246/2008, от 13.05.2010 по делу № А32-12206/2008. О необходимости исполнения арендатором обязательства в установленный арендодателем срок изложена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу № А53-9136/2010, от 21.01.2011 по делу № А53-4507/2010, от 09.03.2010 по делу № А32-2578/2009.
О соблюдении досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя могут также свидетельствовать:
 - письменное предупреждение, содержащее указание на необходимость исполнить обязательство, без указания срока такого исполнения, а также предложение расторгнуть договор (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2008 по делу № А63-8705/2007-С1-19);
- направление отдельных документов: об устранении нарушений договора и предложение расторгнуть договор (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2011 по делу № А63-2829/2010, от 22.04.2011 по делу № А53-10127/2010, от 11.03.2011 по  делу № А53-15517/2010, от 03.11.2010 по  делу № А63-18543/2009 от 25.10.2010 по делу № А15-1334/200925, от 07.10.2010 по делу № А32-23599/2007);
- письменное предупреждение об устранении нарушений договора (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2011 по делу № А32-25470/2010).
Анализ указанных постановлений суда кассационной инстанции показал, что суду при рассмотрении данной категории споров следует исходить из того, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
 
3.2. Исполнение нарушенного условия договора в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, статья 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные статьей 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.
Из проанализированной судебной практики Северо-Кавказского округа следует, что суды округа придерживаются первой позиции, которая заключается в том, что   исполнение арендатором до вынесения судебного решения обязательства, нарушение которого служит основанием для расторжения договора аренды, является основанием для отказа в удовлетворении требования о его расторжении.
Так,  в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от   09.07.2012 по делу № А63-10139/2011, от 15.02.2012 по делу № А32-814/2011, от 12.01.2012 по делу № А32-1314/2011, от 16.08.2011 по делу № А01-1972/2009. от 16.08.2011 по делу № А01-1972/2009,  
Вместе с тем в практике ФАС Северо-Кавказского округа встречаются случаи, когда суд занимает противоположную позицию. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2011 по делу № А53-18480/2010 указано, что устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований, и является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.  
Этот вывод суд кассационной инстанции делает на основании правовых позиций, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 17426/08.
В этом постановлении указано следующее:  «...Исковые требования мотивированы тем, что общество «Интерметалл» (арендатор) в течение двух месяцев не вносило арендные платежи, а также в нарушение пункта 4.2.14 договора аренды и пунктов 2, 3 особых условий к договору, предусматривающих необходимость получения арендатором согласия арендодателя на передачу помещения в субаренду, безвозмездное пользование и предоставление рабочих мест в арендуемом помещении сотрудникам других организаций, передало часть арендуемого помещения в пользование сторонним организациям. Направленная обществу претензия с требованием устранить нарушения условий договора в части незаконного размещения третьих лиц в арендованном помещении оставлена без удовлетворения, ответа на предложение департамента о досрочном расторжении договора от общества «Интерметалл» не поступило. Как полагает департамент, такое нарушение договора является существенным, что в силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации дает департаменту право требовать его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 13.11.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, в удовлетворении иска отказал. Суд кассационной инстанции указал на отсутствие у суда первой инстанции достаточных оснований для расторжения договора аренды и выселения общества из арендуемого помещения ввиду устранения арендатором допущенных им нарушений обязательств по договору. Об этом, по мнению суда кассационной инстанции, свидетельствуют установленный судом апелляционной инстанции факт погашения обществом задолженности по арендной плате, а также представленный обществом акт совместной проверки от 25.07.2008, согласно которому спорное нежилое помещение занимает общество «Интерметалл».
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя департамента, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кроме того, устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождении помещения само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований, поскольку факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поэтому у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции...».
Арбитражный суд Ставропольского края при рассмотрении дела № А63-10139/2011 (решение от 27.12.2011) исходил из того, что устранение арендатором допущенных нарушений до вынесения судебного решения само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении таких требований.
Однако указанное решение было отменено апелляционной инстанцией, постановление которой оставлено без изменения кассационным  судом. При этом суды вышестоящих инстанций исходили из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», которым предусмотрено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, при рассмотрении споров о расторжении договоров аренды по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором принятых на себя обязательств, в случае устранения нарушений до рассмотрения спора по существу, суду следует исходить из позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» с учетом выводов постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 17426/08.
Вместе с тем, постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 был введен пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которым предусмотрено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
 
3.3. Прекращение договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды является заключенным (возобновленным) на неопределенный срок в двух случаях:
- если срок аренды в договоре не определен;
- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Механизм прекращения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок,  определен законом – направление предупреждения об отказе от договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.   
В практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления. В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, такого отказа недостаточно, и договор, заключенный на неопределенный срок, не может быть прекращен в одностороннем порядке.   
При рассмотрении указанной категории споров суду следует придерживаться позиции, заключающейся в том, что уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.
Так, в определении ВАС РФ от 15.03.2010 № 2827/10 по делу № А63-19/09 указано следующее.
«...По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться торговым местом.
30.10.2008 арендодатель направил арендатору письменное уведомление № 311 о прекращении договора от 01.10.2006 и освобождении занимаемого торгового места в течение трех месяцев.
Суд, установив, что по истечении трех месяцев с момента уведомления о прекращении договорных отношений, арендатор не освободил занимаемое помещение, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований об освобождении предпринимателем Пицаковым О.С. торгового места.
Выводы суда не противоречат статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил...».
Аналогичная позиция изложена в определении ВАС РФ от 17.02.2010 № ВАС-1434/10 по делу № А63-3957/2009, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15.08.2012 по делу № А63-7920/2011.
В практике Арбитражного суда Ставропольского края также встречаются случаи, когда суд отказывает в иске о расторжении договора аренды, поскольку он был расторгнут путем направления арендатору уведомления, что соответствует части 2 статьи 610 ГК РФ.
Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2010 по делу № А63-15826/2009  указано следующее.
«...Судебные инстанции установили, что после истечения срока действия заключенного сторонами договора аренды от 06.03.2001 (с учетом дополнительного соглашения от 26.12.2003) арендодатель (комитет) уведомил предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка. Установив отсутствие доказательств фактического использования предпринимателем земельного участка после истечения срока действия договора от 06.03.2001, суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений между сторонами в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому в удовлетворении исков предпринимателя и комитета отказали. Довод предпринимателя о несоблюдении комитетом порядка расторжения договора аренды земельного участка рассмотрен и отклонен апелляционным судом как не соответствующий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
06.03.2001 на основании постановления от 03.11.1999 № 1148 между администрацией (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор № 07536, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 289 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, Курортный бульвар. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения сторон от 26.12.2003 № 1069-ф установлен до 01.04.2007. Соглашение от 26.12.2003 зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрационному округу № 26 от 15.06.2004, номер регистрации 26-0134-2/2004-452.
Письмами от 04.06.2009 № 01-15/1598 и 05.08.2009 №  0115/2264 комитет уведомил предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, предложив предпринимателю в срок до 04.09.2009 прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора. В письме от 20.08.2007 №01-15/1410 комитет отказал предпринимателю в продлении договора аренды земельного участка.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и подачи комитетом встречного иска о расторжении договора аренды от 06.03.2001 № 07536 и возврате земельного участка.
Судами установлено, что договор аренды от 06.03.2001 после истечения срока его действия (01.04.2007) возобновлен на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Следовательно, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку комитет направлял предпринимателю предупреждения о прекращении договора (письма от 04.06.2009 № 01-15/1598 и 05.08.2009 № 0115/2264), требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае соблюдены. При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о прекращении арендных отношений и правомерно отказали предпринимателю и комитету в удовлетворении заявленных требований...».
Суду при рассмотрении данной категории споров следует исходить из того, что, несмотря на уплату арендатором арендной платы и принятие ее арендодателем после получения уведомления об отказе от договора, договор является прекращенным в связи с односторонним отказом арендодателя (например,  постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2010 по делу № А32-6450/2009, от 25.02.2010 по делу № А53-8668/2009, от 10.02.2010 по делу № А32-8878/2009, от 10.02.2010 по делу № А53-6696/2009, от 26.01.2010 по  делу  № А32-8288/2009,  от  25.01.2010  по  делу  № А63-19/2009,  от 14.12.2009 по делу № А32-16710/2009).
 
Председатель первого судебного состава
М.А. Керимова
 
Помощник председателя первого судебного состава
В.А. Батурин
Сервис временно не доступен