дело № А63-21187/08

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

Решение

г. Ставрополь Дело № А63-21187/08-С1-3

29 июня 2009 г.

Резолютивная часть решения объявлена «25» июня 2009 года

Решение изготовлено в полном объеме «29» июня 2009 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

судьи Дегтяренко И.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зимовцовым А.В.,

рассмотрев исковое заявление Администрации города Пятигорска г.Пятигорск

к ответчику: индивидуальному предпринимателю Христостомову Аполону Феодоровичу

ст. Ессентукская

третьи лица:

- Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска

- Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации

города Пятигорска» г. Пятигорск,

- ООО «Парк-М» г. Ессентуки

о сносе самовольно возведенного строения, приведении земельного участка в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании представителей: от истца - Ивановой А.В. по доверенности от 16.01.09г. №0099/01, ответчика - индивидуального предпринимателя Христостомова А.Ф., представителя ответчика Чеховой М.М. по доверенности от 28.06.08г. №254492, от третьих лиц: (от МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска») - Ивановой А.В. по доверенности от 05.02.09г. №290, (от Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Пятигорска) - Ивановой А.В. по доверенности от 10.02.09г. №118/02, от ООО «Парк-М» - Працун Е.И. по доверенности от 23.04.09 г. № 2,

установил: администрация города Пятигорска обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Христостомову А.Ф. об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения - объекта незавершенного строительством кафе «Интернет» 28% готовности, расположенного по адресу: г.Пятигорск, в районе улиц Панагюриште и Орджоникидзе, об обязании привести указанный земельный участок в первоначальное состояние, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска, муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ООО «Парк-М».

Доводы истца основаны на тех обстоятельствах, что в соответствии с постановлениями главы администрации города Пятигорска от 02.11.05г. № 4713 и №4717 ООО «Парк-М» начало строительство комплекса кафе: «Интернет», «Космос», «Интернет», «Новый свет», «Афины», «Чайный павильон». На основании договора купли-продажи от 01.08.2006г. право собственности на объект незавершенного строительства 28% готовности от ООО «Парк-М» перешло к Христостомову А.Ф. Работы по демонтажу ранее зарегистрированного объекта незавершенного строительства кафе «Интернет» и возведение нового, с изменениями параметров объекта по сравнению с данными утвержденной и согласованной ООО «Парк-М» проектной документации, выполнены Христостомовым А.Ф. самовольно. В результате из-за неправильной посадки указанного объекта пешеходные связи в южной части Комсомольского парка нарушены. Спорный объект является самовольной постройкой, подлежит сносу ответчиком за его счет (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определением от 27.11.08 г. дело принято к производству судьей Мещериным А.И., делу присвоен номер А63-21187/08-С1-35, определением от 13.01.09 г. дело назначено к судебному разбирательству на 17.02.09 г.

Определением от 10.02.09г. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы данного дела переданы на рассмотрение судьи Дегтяренко И.М., делу присвоен номер А63-21187/08-С1-3.

Отзывом от 17.02.09 г. ответчик просит в иске полностью отказать, ссылаясь на то, что его правопредшественник - ООО «Парк-М», приступил к строению соответствующего объекта с соблюдением строительных норм и правил в соответствии с имеющимися разрешениями. К Христостомову А.Ф. права на объект и на земельный участок перешли в соответствии с договором купли-продажи от 31.07.06 г. (государственная регистрация права произведена 30.08.06г.), статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (о чем истец неоднократно уведомлялся), им только произведена частичная реконструкция объекта, разрешения на которую не требовалось. Доводы истца о том, что в результате строительства объекта нарушены пешеходные связи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; процентная готовность объекта составляет 16%, а не 28%.

Истец в заседании пояснил, что доводы ответчика подлежат отклонению, поскольку постановлением главы администрации города Пятигорска Ставропольского края от 19.06.06г. №2515 приостановлено действие постановления главы администрации города Пятигорска от 02.11.05 г. №4717 «О разрешении ООО «Парк-М» строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по улицам Панагюриште и Орджоникидзе»; Управлению архитектуры и градостроительства дано предписание уведомить ООО «Парск-М» о приостановке действия постановления главы администрации города Пятигорска Ставропольского края от 02.11.05 г. № 4717. Постановлением руководителя администрации города Пятигорска Ставропольского края от 26.05.08 г. №2710 также отменены: постановление главы города Пятигорска от 23.05.2003 г. № 1331 «О согласовании ООО «Парк-М» земельного участка под размещение спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул.Орджоникидзе/ул.Панагюриште»; постановление главы администрации города Пятигорска 02.11.2005 г. №4713 «Об утверждении границ и площади земельного участка для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ Панагюриште и предоставлении его в аренду ООО «Парк-М»; постановление главы администрации города Пятигорска 02.11.2005 г. № 4717 «О разрешении ООО «Парк-М» строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по улицам Панагюриште и Орджоникидзе».

Ответчик сообщил, о том, что он не знал о наличии указанных постановлений, истец не представил доказательств их направления как в адрес ООО «Парк-М», так и в адрес Христостомова А.Ф.; по ходатайству сторон судебное разбирательство отложено на 17.03.09 г., на 15.04.09 г.

Заявлением от 13.04.09 г. истец уточнил основания исковых требований.

Ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по данному делу до разрешения другого дела - А63-2355/2009-С7-10 по заявлению ООО «Парк-М» к администрации города Пятигорска о признании недействительным постановления руководителя администрации города Пятигорска за №2710 от 26.05.2008г. «Об отмене постановления главы города Пятигорска от 23.05.2003г. №1331, главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005г. №4717», поскольку одним из оснований предъявления иска к нему является ссылка истца на постановление от 26.05.08 г. №2710.

Определением от 15.04.09 г. к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, рассмотрение ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу и судебное разбирательство отложены на 26.05.09 г.

В данном заседании ответчик сообщил, что отзывает свое ходатайство о приостановлении производства по данному делу до разрешения другого дела, ходатайством от 26.05.09г. просит отложить рассмотрение дела на более поздний срок для предоставления дополнительных документов, пояснил, что в адрес руководителя Кавминводской региональной организации «Союз архитекторов России» им направлен запрос о даче заключения по вопросу наличия или отсутствия фактов реконструкции спорного объекта, на который ответ до сего времени не поступил.

Определением от 26.05.09 г. принят отказ ответчика от ходатайства о приостановлении производства по делу, судебное разбирательство отложено на 18.06.09 г.

Дело рассматривается по существу в судебном заседании 18.06.09 г. с участием представителей от всех участников дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, дополнительно пояснил, что в результате проведения Христостомовым А.Ф. работ по демонтажу ранее возведенного фундамента и возведению нового фундамента, объект недвижимости, приобретенный ответчиком по договору с ООО «Парк-М» был снесен, то есть уничтожен, что подтверждается Актом обследования территории специалистами Управления архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска от 7 мая 2009 г. Согласно ст.235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена. В настоящем случае имело место возведение нового объекта (не реконструкция существующего), т.е., строительство - создание нового объекта на месте снесенного объекта капитального строительства. Отсутствие разрешения на выполнение как сноса, так и возведения нового объекта влечет признание указанного объекта в целом самовольной постройкой.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января 2006 г. № 14 курорт Пятигорск признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1985г. № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

На основании Постановления №300 территория Комсомольского парка (примерная площадь 8,4 га) относится ко второй зоне горно-санитарной охраны, что подтверждается графическими материалами зон санитарной охраны города Пятигорска.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

Архитектурно-планировочный проект, разработанный для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке не связан непосредственно с курортным лечением, проведение работ по его строительству и последующей эксплуатации может негативно повлиять на окружающую природную среду: проект предусматривал строительство более чем 20 кафе, зала игровых автоматов, тира, автодрома, двух автостоянок, очистных сооружений и т.д.

На территории парка имеются памятник Комсомольцам 20-х годов, являющийся объектом культурного наследия регионального значения, памятник защитникам города Пятигорска в период Великой Отечественной войны 1941-1945 гг., многолетние насаждения.

На основании части 2 статьи 13 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" при размещении объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может причинить вред окружающей среде, решение об их размещении принимается с учетом мнения населения или результатов референдума.

На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 85 и пунктом 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые городскими парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На этих землях запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Материалами настоящего дела подтвержден факт предоставления настоящего земельного участка под строительство более 20 объектов в соответствии со статьями 30,31 Земельного кодекса - для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объектов; при этом доказательств, подтверждающих разрешенное использование данного земельного участка для целей строительства не имеется. Все указанные обстоятельства отражены в постановлении Федерального арбитражным суда Северо-Кавказского округа от 6 февраля 2008 года, которым установлена незаконность предоставления настоящего земельного участка под строительство данных объектов. Указанное постановление ФАС СКО имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

По результатам публичных слушаний, проведенных администрацией города Пятигорска в 2007 году, большинство граждан высказались против застройки Комсомольского парка. Результаты публичных слушаний действительны, не оспорены в установленном законом порядке и были учтены при вынесении постановления ФАС СКО от 06.02.2008 г.

Данный факт также подтверждается множеством обращений граждан в прокуратуру города Пятигорска с требованием принять меры к сносу фундаментов, расположенных в парке, а также тем фактом, что кроме объекта, являющегося предметом настоящего спора, в непосредственной близости от него расположено еще 5 объектов неоконченного строительства, начатых по тому же разрешению, что и объект Христостомова Л.Ф. (выдано на ООО «ПАРК-М»). По состоянию на дату регистрации права собственности на указанные объекты их готовность составляла 23-26%. На настоящий момент, что подтверждается фотоматериалом, от этих объектов осталось примерно 3-5% готовности, поскольку данные объекты были частично демонтированы гражданами, недовольными застройкой Комсомольского парка. То есть, общественное мнение по данному вопросу является отрицательным до той степени, что перешло в подобные действия.

С даты приобретения ответчиком объекта неоконченного строительством по настоящее время действовали и действуют акты органа местного самоуправления, не отмененные в установленном порядке, запрещающие выполнение любых строительных работ на спорном объекте. Христостомову Л.Ф. не выделялся земельный участок, в том числе, путем выделения части земельного участка, ранее предоставленного ООО «ПАРК-М». Ссылка ответчика на ст. 271 ГК РФ является несостоятельной, так как в настоящем случае приобретенный Христостомовым А.Ф. объект неоконченного строительства расположен на земельном участке рядом с объектами, приобретенными иными лицами, и границы земельных участков под каждым из проданных объектов не определены, таким образом, у Христостомова А.Ф. есть право аренды земельного участка, однако данных, позволивших бы индивидуализировать такой земельный участок (определить местоположение его границ, точную площадь), не имеется. Неопределенность предмета аренды позволяет утверждать факт отсутствия арендных правоотношений по поводу застраиваемого земельного участка; при этом, от оформления таковых ответчик отказался.

Ответчик просит истцу в иске отказать, ссылаясь на то, что в материалах дела по спорному объекту имеется заключение судебно-технической экспертизы от 16.01.2008 г., проведенной по ходатайству истца в гражданском деле, рассматриваемым ранее Пятигорским горсудом, в котором сделаны выводы о том, что западная и восточная стены строящегося кафе частично совпадают с планом объекта недвижимости от 23.05.06 г., а северная и южная стены частично располагаются в границах северной и южной стен объекта, - стены существующего объекта являются продолжением стен фундамента объекта 28%-готовности на день сделки; фундамент, существовавший на момент сделки, в настоящее время расположен в границах объекта незавершенного строительства. Также эксперты пришли к выводу, что по осям строящийся объект «Интернет-кафе с фитобаром» по своему размещению соответствует генеральному плану застройки по проектной документации шифр 001/03-31 АР, разработанной Кавминводской региональной организацией «Союз архитекторов России». Все изменения эксперты обозначили, как частичную реконструкцию объекта. Также в выводах эксперта указано, что возводимый спорный объект соответствует строительным нормам и правилам не имеет дефектов, влияющих на безопасность эксплуатации указанного строения, и соответствует требованиям СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах». Как следует из представляемых им документов, по данному объекту была произведена незначительная реконструкция и не имела тех изменений, которые требовали бы согласование, такая реконструкция - не есть возведение нового объекта.

Ссылка истца на нормы проектирования ВСН 61-89 (р) по реконструкции жилого дома - ошибочна, не относится к спорному правоотношению, так как речь идет не о жилом доме.

Ссылка истца на полный демонтаж строения также несостоятельна и не соответствует действительности. Все представленные истцом акты обследования объекта без его участия носят характер недопустимых доказательств, так как в действительности никакого обследования надлежащими специалистами не было проведено. Произведенная им реконструкция не повлекла существенного изменения объекта. Это не вновь выстроенный объект, на что ссылается истец, это тот объект, правом собственности на которое до сего дня он обладает.

ООО «Парк-М» поддержало возражения ответчика на иск, письменный отзыв в суд не представило.

По ходатайству ответчика и ООО «Парк-М» в судебном заседании объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 25.06.09г. для представления дополнительных документов.

О времени и месте судебного заседания после перерыва объявлено публично путем размещения сведений на информационном стенде 2-го этажа в здании Арбитражного суда Ставропольского края и на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края.

После перерыва судебное заседание возобновлено в 10 часов 00 минут 25.06.09 г.

В судебное заседание от 25.06.09 г. ответчик в подтверждение своих доводов представил подлинники следующих документов: ответ руководителя Союза архитекторов России Кавминводской организации, ответ БТИ ст.Ессентукской; светокопию комплекта архитектурного решения от 2004 г., проект здания «Кафе-Интернет», разработанный ООО «Аспект» от 2007 года.

Отзывом от 16.06.09 г. ООО «Парк-М» просит истцу в иске отказать по следующим основаниям: ООО «Парк-М» приступило к строительству спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в конце 2005году. В середине 2006 года общество возвело несколько объектов незавершенного строительства. На этот период у ООО «Парк-М» сложилось сложное финансовое положение, было принято решение найти заинтересованных лиц - соинвесторов, для финансирования продолжения строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов. Ответчик изъявил желание приобрести объект незавершенного строительства - «Кафе «Интернет», в дальнейшем, по разрешительной документации, прошедшей государственную экспертизу, за счет собственных средств достроить и ввести объект в эксплуатацию.

31.07.2006 г. ООО «Парк-М» заключило в простой письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества с гр. Христостомовым А.Ф., согласно которому продавец - ООО «Парк-М», принял на себя обязательство передать в собственность покупателя - Христостомова А.Ф., объект незавершенного строительства - «Кафе «Интернет», 28% готовности, литер «Б», кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:Б:20000, инвентарный номер 07:427:002:000002410, расположенный по ул.Орджоникидзе/ Панагюриште в г.Пятигорске. Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности - 30.08.2006 г.

По решению учредителей строительство было приостановлено и зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства- «Кафе «Интернет» на основании договора аренды земельного участка № 1459/05 от 15.12.2005 г., проекта от 10.02.04 г., постановления главы администрации г.Пятигорска от 02.11.2005 г. № 4717 и разрешения на строительство (реконструкцию) № 4717 от 02.11.2005 г., выданного администрацией г. Пятигорска.

Вопрос предоставления земельного участка ООО «Парк-М» решался в 2005 году, что подтверждается постановлением главы администрации города Пятигорска Ставропольского края от 02.11.2005г. №4713 «Об утверждении границ и площади земельного участка для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште и предоставлении его в аренду ООО «Парк - М». Орган местного самоуправления должен был проинформировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков до вынесения постановления № 4713 от 02.11.2005 г.

Ни федеральным, ни местным законодательством, действовавшем на момент принятия постановления администрации № 4713, какой-либо определенный порядок информирования граждан установлен не был.

Материалами арбитражного дела А63-10577/05-С4 подтверждено, что администрацией города Пятигорска был соблюден порядок информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка, что подтверждается тем, что проект «Спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште» был представлен на общественное обсуждение, которое состоялось 02.07.2004г. Согласно протоколу по результатам общественного обсуждения проект строительства был одобрен и рекомендован к строительству с учетом рекомендаций.

В материалах дела А63-10577/05-С4 имеются: протокол общественного обсуждения от 02.07.2004г, обращения и письма жителей города Пятигорска с 2000г по2005годы. Все вышеперечисленные документы подтверждают факт надлежащего информирования населения через средства массовой информации о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка под строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул.Панагюриште в городе Пятигорске.

В материалах указанного дела имеются доказательства, подтверждающие разрешенное использование упомянутого земельного участка для целей строительства». Министерство культуры Ставропольского края на обращение ООО «Парк-М» по принадлежности Комсомольского парка в городе Пятигорске письмом от 14.02.07г. сообщило, что в соответствии со статистическими данными на 01.01.2007 год в ведении министерства культуры Ставропольского края Комсомольский парк не значится.

Земельный участок согласован и предоставлен из земель поселений в аренду ООО «Парк-М» для размещения спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов, располагается в пределах второй зоны округа горно-санитарной охраны Пятигорского месторождения минеральных вод региона Кавказских Минеральных Вод.

На территории второй зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Допускаются только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 г. №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» на территории третьей зоны санитарно (горно-санитарной) охраны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных ресурсов и их истощением.

Из документов по согласованию размещения спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов следует, что земельный участок возможно использовать для размещения в целях благоустройства парка культуры и отдыха, который непосредственно связан с развитием и благоустройством города курорта Пятигорск. Проектом не причиняется вреда указанным памятникам, имеющим историко-культурное значение.

Согласно заключению экологической экспертизы проектом не предусматриваются дополнительные источники загрязнения воздуха, реализация проектных решений строительства спортивно-оздоровительного центра не окажет существенного воздействия на качество поверхностных и подземных вод не окажет.

В результате анализа проектно-сметной и иной документации экспертная комиссия государственной экологической экспертизы сделала следующие выводы: представленные проектные решения направлены на улучшение и сохранение Комсомольского парка, как места массового отдыха горожан и отдыхающих; проведение строительных работ не может нанести ущерба месторождению минеральных вод.

Разрешенное использование упомянутого земельного участка для целей строительства подтверждают следующие доказательства:

- заключение главного государственного врача по городу Пятигорску Ставропольского края от 28.10.2003г. №201 о том, что земельный участок согласован постановлением главы администрации города Пятигорска от 23 мая 2003 г. №1331;

- санитарно-эпидемиологическое заключение от 12.02.2004 г. №26.ПЦ.06.000.Т.000781.02.04 главного государственного санитарного врача по городу Пятигорску Ставропольского края, согласно которому проект «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в городе Пятигорске» соответствует государственным санитарно - эпидемиологическим правилам и нормативам;

- заключение Управления Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю от 29 апреля 2004г. №608/1-04, согласно которому проект «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в гор. Пятигорске отвечает предъявляемым требованиям и рекомендуется к утверждению;

- заключение комиссии по охране зеленых насаждений комитета по экологии и курорту Администрации гор. Пятигорска от 26.07.2004 г. №11, которым истцу сделано предписание взамен 182 зеленых насаждений, предполагаемых к удалению при реализации проекта «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в гор. Пятигорске», произвести посадку саженцев деревьев первой и второй категории в количестве не менее 1742 штук;

- экспертное заключение №421 от 16.12.2003 г. государственного учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края, согласно которому выполненные инженерно - геологические изыскания по строительству объекта соответствуют требованиям нормативных документов, в техническом отчете достаточно информации об инженерно-геологических условиях площадки для принятия обоснованных проектных и строительных решений;

- экспертное заключение отдела экспертизы проектной документации главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края от 26.02.2004г. №45-Э, согласно которому решения по инженерно-техническим мероприятиям ГОЧС проекта «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул.Орджоникидзе/ул. Панагюриште в городе Пятигорске» в целом соответствуют требованиям нормативных документов по ГО ЧС;

- заключение Управления Ставропольского округа Федерального горного и
промышленного надзора России от 16.02.2004 г. №4, которым сделан вывод о том, что
проект проекта «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и
аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в гор.
Пятигорске» разработан в соответствии с требованиями правил охраны недр, правил
охраны месторождений минеральных вод, проект может быть согласован и
рекомендован к утверждению в установленном законом порядке;

- заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы от 21.03.2004г. №Э-05419, согласно которому проект «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в городе Пятигорске» соответствует требованиям природоохранного законодательства и нормативной документации, материалы проекта одобрены и рекомендованы к реализации;

- заключение отдела государственной экспертизы условий труда Министерства труда и социальной защиты населения Ставропольского края от 17.01.2004г. №26-2004, которым сделан вывод о том, что проект «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул. Панагюриште в гор. Пятигорске» соответствует требованиям нормативных правовых документов по охране труда;

- кадастровый план земельного участка от 11 ноября 2005 года № 26:33:13 03 02:0008 разрешенное использование /назначение/ «Для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе».

Все вышеуказанные документы, как указывает ООО «Парк-М», не обжаловались, размещение запланированного строительством объекта «Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/ул.Панагюриште в городе Пятигорске» не входит в перечень объектов, строительство которых запрещено вышеуказанными нормами закона, поскольку запланированные строительством объекты способствуют благоустройству парка культуры и отдыха и непосредственно связаны с развитием и благоустройством города курорта Пятигорск.

Проверив материалы дела, доводы сторон, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит, исходя из следующих обстоятельств.

Постановлениями главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 г. №4713 и №4717 ООО «Парк - М» был предоставлен из земель поселений муниципального образования города- курорта Пятигорск земельный участок пл. 52 506 кв.м и выдано разрешение на строительство спортивно- оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по улицам Панагюриште и Орджоникидзе.

В соответствии с данными постановлениями застройщиком было начато строительство комплекса кафе: кафе «Интернет»,кафе «Космос», кафе «Интернет», кафе «Новый свет», кафе «Афины», кафе «Чайный павильон» на земельном участке с кадастровым номером 26: 33:13 03 02:0008.

В 2005 году между МУ «Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска» и ООО «Парк - М» заключен договор аренды указанного земельного участка от 15.12.2005г. №1459/05. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 03.02.2006г. произведена государственная регистрация договора аренды за номером регистрации 26-2633/012/2006-006.

На основании договора купли-продажи от 31.07.2006 г. право собственности на объект незавершенного строительства (кафе « Интернет» - 28% готовности) от ООО «Парк - М» перешло к Христостомову А.Ф. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.08.2006г. 26 ABN 107383).

Актом обследования специалистами Управления архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска, состояния земельного участка, предоставленного ООО «Парк-М» на территории Комсомольского парка г.Пятигорска, от 07.03.07г. установлено, что в границах земельного участка располагается смонтированный фундамент неправильной формы, габаритные размеры и планировочные характеристики фундамента под кафе не соответствуют ранее утвержденной и прошедшей государственные экспертизы проектной документации, работы по демонтажу ранее зарегистрированного объекта незавершенного строительства кафе «Интернет» и возведение нового объекта с изменениями его параметров по сравнению с данными утвержденной и согласованной ООО «Парк - М» проектной документации, выполнены Христостомовым А.Ф. самовольно.

Истец считает, что возведение постройки квалифицируется как самовольное, поскольку у ответчика на момент строительства отсутствовала должным образом оформленная исходно-разрешительная документация, согласованная с заинтересованными службами и организациями города, отсутствовали соответствующие заключения уполномоченных организаций об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан (при условии сохранения данного строения), а также о соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам; такое нарушение носит существенный характер; самовольная постройка, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу приведенной нормы в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки, в том числе как реконструкции, входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отвода земельного участка в установленном порядке для строительства; несоблюдение застройщиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении соответствующей постройки; установление факта изменения существующего или создания нового объекта, факта нарушения прав и интересов истца.

В данном случае фундамент спорного строения первоначально был возведен ООО «Парк-М» в установленном законом порядке с соблюдением всех необходимых строительных норм и правил, что истцом не оспаривается.

По сделке купли-продажи от 31.07.2006г. право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства перешло к Христостомову А.Ф., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АБ №080190, выданном Управлением Федеральной регистрационной службы по СК от 07.07.06г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.06г. сделана запись регистрации №26-26-33/012/2006-296.

Согласно статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности ответчика на соответствующее имущество не оспорено и не прекращено.

В соответствии со статьями 35 пункт 1, 36 пункт 1 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05г. №11 определено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Истец считает, что объект, находящийся на соответствующем земельном участке, претерпел изменения (снесен старый фундамент и построен новый с иным процентом готовности) без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных норм и правил, подлежит сносу в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, актами обследования территории Комсомольского парка от 19.12.06г. (л.д.35 т.1), от 10.03.09г. (л.д.5 т.3), от 07.05.09г. (л.д.30 т.4), на которые ссылается истец, факт полного демонтажа фундамента спорного объекта не подтверждается; указанные обследования производились в отсутствие ответчика, ответчиком данные обстоятельства оспариваются.

Фактически, как поясняет ответчик, произошло усиление восточной и юго-западной стен фундамента путем выпрямления его ломаных линий в указанных частях.

Данные обстоятельства подтверждаются и заключением судебной строительно-технической экспертизы от 16.01.08г., выполненной по поручению Пятигорского городского суда в рамках гражданского дела №2-692/07 по иску администрации города Пятигорска к Христостомову А.Ф. о сносе самовольной постройки (л.д.77 т.2), на которую ссылаются и истец и ответчик в обоснование своих доводов.

Так, из данного экспертного заключения следует, что

- стены цокольного этажа, возводимого объекта - «Интернет-кафе с фитобаром», существующие на день проведения натуральных исследований, частично возведены на фундаментах, существовавших на возводимом объекте на день совершения сделки купли-продажи;

- возводимый объект незавершенного строительством «Интернет- кафе с фитобаром» на день проведения экспертизы не имеет дефектов, влияющих на безопасность эксплуатации указанного строения, и соответствует требованиям СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»;

- конфигурация восточной стены фундамента, отображенная в техническом паспорте от 23.05.06г. (прямая линия), не соответствует восточной стене фундамента отображенной в проекте ШИФР 001/03-31 АР (ломаная линия);

- конфигурация юго-западной стены фундамента, отображенная в техническом паспорте от 23.05.06г. (прямая линия), не соответствует юго-западной стене фундамента, отображенной в проекте Шифр 001/03-31 АР (ломаная линия);

- фундамент, существовавший на возводимом объекте на день совершения сделки купли-продажи, расположен в границах объекта незавершенного строительством «Интернет - кафе с фитобаром» 16% готовности возводимого в комсомольском парке на день проведения натурных исследований;

- по осям строящийся объект «Интернет-кафе с фитобаром» 16% готовности по своему размещению соответствует генеральному плану застройки, предусмотренному проектной документацией шифр 001/03-31 АР, разработанной Кавминводской региональной организацией «Союз архитекторов России», следовательно, фактически имеет место не снос объекта и строительство нового, а частичная реконструкция ранее имеющегося объекта.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Истец не доказал, что изменение частей объекта затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, нарушает права третьих лиц и превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Напротив, из письма Кавминводской организации Союза архитекторов России от 27.04.09г., разработавшей первичную проектную документацию (подлинник которого приобщен к материалам настоящего дела по ходатайству ответчика) следует, что проект здания "Кафе-Интернет", разработанный ООО "Аспект", по своим габаритным размерам (длине и ширине) соответствует решениям генерального плана проекта "Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе в Комсомольском парке в г. Пятигорске" (шифр 001\03-31 АР). Изменения в плане не являются существенным отступлением от проекта. Автором-разработчиком генерального плана был согласован проект "Интернет-кафе" с учётом корректировки планов перепланировки помещений и решений архитектурного облика фасадов здания. Новый проект здания "Кафе-Интернет" не является изменением объекта строительства. Запроектированное ООО "Аспект" здание "Кафе-Интернет", не является объектом реконструкции, так как ООО "Парк-М" на момент заключения с гр. Христостомовым А.Ф. договора купли-продажи незавершённого строительства был построен только фундамент здания с 28 % готовности объёма от общего строительства. Христостовомым А.Ф. было приобретено незавершённое строительство здания, которое в составе проектной документации прошло экспертизу (экспертное заключение (608/1-04 от 29.03.2004 г.) На основании данного экспертного заключения , администрацией г. Пятигорска было выдано ООО "Парк-М" разрешение на строительство. На основании ФЗ 190 "Градостроительный кодекс Российской Федерации" статьи 51 § 16 п.4 в данном случае повторного разрешения на строительство объекта не требуется. Проектные решения разработанные ООО "Аспект" по рабочему проекту "Кафе-
Интернет" не затрагивают характеристики надёжности и безопасности конструкций.
проектная документация выполнена с соответствующими нормами по сейсмической, экологической, конструктивной, санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности и обеспечивает при эксплуатации безопасности людей, о чём на листе "Общие данные к проекту" имеется запись главного инженера проекта. Поскольку органам местного самоуправления в лице администрации г. Пятигорска основному заказчику ООО "Парк-М" было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, а Христостомов А.Ф., согласно договору купли-продажи от 31.07.06 г. является правопреемником, дополнительных разрешений и согласований не требуется. Здание " Кафе-Интернет" не является объектом нового строительства. Место размещения "Кафе-Интернет", соответствует утверждённому генеральному плану застройки.

Из заключения проектного института «Ставрополькоммунпроект» по техническому обследованию спорного объекта от 11.04.07 г. также следует, что существующие строительные конструкции находятся в хорошем состоянии, трещин и деформаций не имеют. Несущая способность обследуемых строительных конструкций достаточная для устройства на их основании 2-х-3х этажного здания со стенами из кирпича или шлакоблоков (л.д. 69-71 т.2).

Заключением ЗАО «Гражданпроект» 2007 года подтверждено, что объект незавершенного строительства пригоден к эксплуатации по функциональному назначению и для дальнейшего строительства. Угрозы жизни и здоровью людей нет (л.д.72-74 т.2).

Доводы истца о том, что факты, установленные постановлением ФАС СКО от 06.02.08г. по делу №А63-10577/2005-С4 имеют преюдициальное значение для настоящего дела не соответствуют выводам Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 22.08.08г. №11336/06 на заявление Христостомова А.Ф. (лица, не участвующего в деле) о пересмотре в порядке надзора вышеназванного постановления, в котором отражено, что заявитель основывает свое право обращения в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации тем, что он согласно договору купли-продажи от 31.07.2006 является собственником объекта незавершенного строительства. Пунктами 2.1, 2.2 договора от 31.07.2006 установлено, указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участка с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, который принадлежит ООО «Парк-М» на праве аренды, Христостомов А.Ф. с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости приобретает право на использование части земельного участка площадью 350,0 кв.м. При таких обстоятельствах, заявитель не доказал, что оспариваемый судебный акт принят непосредственно о его правах и обязанностях.

Доводы истца о множественности обращений граждан по поводу сноса фундаментов, расположенных в парке, в том числе и фундамента спорного объекта, опровергается текстами соответствующих обращений, представленных истцом в данное судебное заседание, из которых не усматривается наличие протестов граждан именно против настоящего объекта.

Из текстов решения Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.07г. постановления ФАС СКО от 30.01.07г. по делу №А63-10577/2005-С4 следует, что граждане и общественные организации не возражают против реконструкции Комсомольского парка, однако, не согласны со строительством определенных объектов; учитывая, что граждане, которых представляют заявители кассационной жалобы, возражают против строительства определенных объектов, необходимо урегулировать указанный вопрос органу, уполномоченному распоряжаться земельным участком, и обществу с участием представителей населения и их объединений (л.д. 40,50 т.3).

Однако, указанные вопросы администрацией г.Пятигорска так и не были урегулированы до настоящего времени.

Как пояснил ответчик в заседании суда (что не оспаривается истцом) никаких попыток демонтажа его объекта никем не предпринималось. На предложение ответчика урегулировать вопрос мирным порядком аналогичными мерами, как это было предпринято между администрацией города Пятигорска и ООО «Опт-Торг» в рамках дела №А63-3469/07-С1 о сносе самовольного строения, возведенного вообще без какой-либо разрешительной документации на строительство и без отвода земельного участка на самом входе в парк, представитель истца пояснил, что на Христостомова А.Ф. указанный порядок не распространяется; администрация согласна предоставить ответчику другой земельный участок под строительство соответствующего объекта, что было доведено до сведения ответчика.

Ответчик сообщил суду, что никаких конкретных предложений по поводу предоставления ему иного земельного участка в его адрес от администрации г.Пятигорска не поступало.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд отказывает истцу в иске в полном объеме.

Принятые по делу определением от 27.11.08г. обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего судебного акта в соответствии со статьей 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на общую сумму 5 000 рублей подлежит возврату истцу в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку на настоящий момент истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст.96,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

В иске Администрации города Пятигорска г.Пятигорск к индивидуальному предпринимателю Христостомову Аполону Феодорович ст. Ессентукская о сносе самовольно возведенного строения, приведении земельного участка в первоначальное состояние, отказать.

Истцу выдать справки на возврат государственной пошлины, уплаченной по делу по вступлении решения в законную силу.

Принятые по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

 

 

Судья Дегтяренко И.М.

_________________________________________________________________________________________

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 07 сентября 2009 года решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-21187/08-С1-3 от 29 июня 2009 года отменено, по делу принят новый судебный акт.

_________________________________________________________________________________________

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 17 ноября 2009 года постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

_________________________________________________________________________________________

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04 мая 2010 года решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-21187/08-С1-3 от 29 июня 2009 года отменено, по делу принят новый судебный акт.