Обобщения судебной практики

СПРАВКА

о результатах обобщения практики рассмотрения споров о признании правасобственности, в том числе, о применении законодательства осамовольной постройке

г. Ставрополь, 30 июня 2008 года

Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы Арбитражного суда Ставропольского края на первое полугодие 2008 года.

При проведении обобщения проанализированы судебные акты по делам, рассмотренным судьями первого судебного состава. За первое полугодие 2008 года рассмотрено 231 дело, связанное с применением законодательства о праве собственности, а также 28 дел, вытекающих из положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (за 2007 год эти показатели составили 377 дел и 27 дел соответственно).

Целью настоящего обобщения является обеспечение единообразия в толковании и применении судьями Арбитражного суда Ставропольского края законодательства о праве собственности и других вещных прав.

1. Вопросы, связанные с определением правового режима объектов вещных прав.

1.1. Для приобретения права собственности на недвижимое имущество, созданное после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и начала деятельности территориального регистрирующего органа, лицу, создавшему это имущество для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса), необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности. Оснований для обращения такого лица в суд с иском о признании права по основанию п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса не имеется.

Отказ в государственной регистрации права может быть оспорен в судебном порядке (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса).

С учетом приведенных положений в определении суда о принятии искового заявления либо об оставлении искового заявления без движения судьями состава указывается на необходимость представления доказательств обращения с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

1.2. Как следует из п. 3 ст. 213 Гражданского кодекса, имущество, внесенное учредителем в уставный капитал хозяйственного общества, принадлежит такому юридическому лицу на праве собственности. Исходя из п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на имущество.

Указанные правила являются общими и определяют правовой режим имущества, внесенного в уставный капитал юридического лица, не разграничивая движимое и недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Применительно к п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В гражданском законодательстве не содержится исключений из правил оборота недвижимого имущества для случаев внесения такого имущества в уставный капитал юридического лица, в том числе при внесении в уставный капитал юридического лица при его создании либо в связи с увеличением уставного капитала.

Таким образом, право собственности юридического лица на недвижимое имущество, внесенное в уставный капитал после введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа, возникает с момента государственной регистрации права.

Если передача недвижимого имущества в собственность юридического лица произведена ранее вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и начала деятельности территориального регистрирующего органа (на территории края - с 06.04.1999 года), государственная регистрация права собственности юридического лица производится в порядке, предусмотренном ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (решение арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2008 года по делу № А63-3507/07-С1-35).

1.3. Согласно п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления. В случае если недвижимое имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление на основании решения собственника передано до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и начала деятельности территориального регистрирующего органа и в решении не установлен момент возникновения соответствующего права, указанные права считаются возникшими с момента передачи имущества (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав). Если такая передача произведена собственником после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и начала деятельности территориального регистрирующего органа, соответствующее вещное право возникает с момента его государственной регистрации (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса, п. 2 ст. 4, п. 6 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав). Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении ФАС СКО от 16.04.2008 года№ Ф08-1473/2008.

2. Вопросы, возникающие при оспаривании сделок с недвижимым имуществом.

2.1. Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, которому продавец передал фактическое владение объектом недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности не является собственником этого имущества. Поскольку у такого покупателя отсутствует юридическая возможность распоряжения приобретенным имуществом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса), заключенные им сделки с этим имуществом являются недействительными.

В то же время, как следует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», передача имущества продавцом покупателю сама по себе не влечет недействительности договора о продаже этого имущества другому покупателю, заключенного продавцом до государственной регистрации перехода права к первому покупателю. При этом, поскольку продавец своими действиями по исполнению договора первому покупателю создал фактическую невозможность передачи вещи второму покупателю, это может повлечь применение к продавцу мер договорной ответственности перед вторым покупателем. Если фактическое владение было передано продавцом второму покупателю, продавец несет ответственность перед первым покупателем за невозможность исполнения договора. Право собственности второго покупателя, получившего имущество от продавца, подлежит государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении ФАС СКО от 28.11.2006 года № Ф08-5680/2006 по делу № А63-1780/2005-С1.

3. Вопросы, возникающие при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения и иных споров об истребовании.

3.1. Признание права является общим способом защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса). Специальными, вещно-правовыми способами защиты прав собственника являются виндикационный (ст. 301 - 303 Гражданского кодекса) и негаторный (ст. 304 Гражданского кодекса) иски. Рассмотрение иска о признании права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса, не предполагает удовлетворение требований, связанных с присуждением имущества.

Однако требование о признании права собственности на недвижимое имущество, заявленное лицом, ссылающимся на наличие у него права собственности и незаконность оснований государственной регистрации этого права за ответчиком, по существу относится к искам об оспаривании зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав), и результатом удовлетворения такого требования является присуждение спорного имущества истцу путем восстановления его правового титула (решение арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2008 года по делу № А63-12627/07-С1).

К аналогичному результату может привести рассмотрение споров, в которых истец на основании ст. 301 Гражданского кодекса одновременно требует признать за ним право собственности, признать недействительной государственную регистрацию права за ответчиком и возвратить спорное имущество (постановление ФАС СКО № Ф08-2170/2008 по делу № А63-2568/07-С1). При рассмотрении таких исков подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 Гражданского кодекса.

В случае если иск о признании права собственности заявлен лицом, не утратившим владение спорным объектом, вопрос о возможности применения сроков исковой давности разрешается применительно к ст. 208 Гражданского кодекса (постановление ФАС СКО от 18.10.2007 года № Ф08-6370/2007 по делу № А63-18549/06-С1).

4. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и о государственной регистрации прав.

4.1. К числу требований об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав) могут быть отнесены иски о признании права и иные требования, по которым истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право.

При рассмотрении дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество истец должен доказать наличие своей заинтересованности, а также то, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за ответчиком, указанному лицу не принадлежит. Бремя доказывания отсутствия права ответчика лежит на истце (решение арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2008 года по делу № А63-355/05- 5285/06-С1).

4.2. При рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество, когда право собственности на один тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами, суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика.

В таком споре само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика (постановление ФАС СКО от 13.11.2007 года № Ф08- 7477/07 по делу № А63-6181/2006-С1).

4.3. При разрешении судом спора о праве на недвижимое имущество, когда одна из сторон считает свое право возникшим до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и начала деятельности территориального регистрирующего органа, наличие в Едином государственном реестре записи о праве на это имущество другой стороны спора не исключает возможности признания ранее возникшего права (п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В этом случае оценке подлежат основания возникновения права обеих сторон спора (решение арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2008 года по делу № А63-13307/07-С1-35).

4.4. Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным законом не предусмотрен.

В случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. Требование предъявляется к регистрирующему органу.

При рассмотрении дела суду необходимо установить существование права продавца до его ликвидации и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем вкачестве основания перехода права собственности.

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Предварительное обращение покупателя в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации права собственности не являются обязательными (решение арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2008 года по делу № А63-398/08-С1-35).

5. Применение законодательства о самовольных постройках.

Легальное определение самовольной постройки приведено в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названная норма определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Анализ приведенного определения позволяет выделить следующие признаки самовольной постройки:

- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства вустановленном порядке (ст. 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации);

- отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в частности, ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Каждый из названных признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.

Возведение самовольной постройки влечет следующие правовые последствия:

- лицо, которое возвело самовольную постройку, право собственности на нее не приобретает и соответственно не имеет права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) данной постройкой;

- самовольная постройка (если право собственности на нее не будет признано в судебном порядке) может быть снесена осуществившим ее лицом либо за его счет.

В рамках настоящего обобщения проанализированы особенности применения норм о самовольной постройке арбитражным судом Ставропольского края. Предметом исследования выступали судебные акты по 25 делам, рассмотренным в 2007 и 2008 годах.

Дела для обобщения отборны выборочно.

Причинами для проведения такого анализа послужили: внесение законодателем изменений в статью 222 ГК РФ (Федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»); отсутствие единообразной судебной практики.

Все проанализированные дела можно разделить на две группы: дела, связанные с разрешением исковых заявлений о признании права собственности на самовольные постройки; дела, связанные с разрешением исков о сносе самовольной постройки.

5. 1. Возведение постройки без оформления разрешительной документации.

Разрешения на строительство выдаются на основании и в порядке, которые предусмотрены статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Для начала строительства разрабатывается и проектная документация. Проектная документация оформляется также для реконструкции, капитального ремонта зданий, строений и сооружений, их частей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки особое внимание необходимо уделить случаям, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуется разрешения на строительство. Так, разрешение на строительство получать не требуется, в частности, в следующих случаях:

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

- в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Так, при рассмотрении дела № А63- 5899/07-С1 по иску ООО «Утришский дельфинарий» суд первой инстанции вынес решение о сносе самовольного возведенного объекта. При удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из факта отсутствия оформленного в установленном порядке разрешения на строительство, что подтверждалось материалами дела. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил и указал, что исходя из технических характеристик объекта, получать разрешение на строительство не требуется (постановление ФАС СКО № Ф08-8387/07).

Таким образом, если лицом, производящим строительство, не соблюдена процедура получения разрешения на строительство, постройка, осуществленная без соответствующих документов, будет признаваться самовольной (решение арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-6909/07-С1).

Еще одним необходимым документом, который оформляет застройщик при возведении объекта недвижимости, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Данный документ удостоверяет:

- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;

- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию производится постановка на государственный учет построенного объекта капитального строительства, а также последующая государственная регистрация прав на возведенный объект.

Отказ соответствующего органа оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке. Тем не менее, застройщики достаточно редко прибегают к использованию такого способа защиты. Вместо этого, в суд предъявляется иск о признании права собственности на самовольную постройку (решение арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-823/08-С1-6). Представляется целесообразным, в такой ситуации использовать первый способ защиты нарушенного права, поскольку в таких случаях объект создается в установленном законом порядке, на предоставленном для этого участке. Следует учитывать, что по смыслу ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку является исключительной процедурой. В новой редакции рассматриваемой нормы законодатель упоминает об «ином установленном порядке» введения в гражданский оборот объектов капитального строительства, возведенных самовольно. Это же относится к таким объектам, как «незавершенное строительство» (решение арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4901/2007-С1), а также к случаям отказа соответствующих органов предоставить земельный участок под возведенной постройкой в аренду на новый срок.

Кроме того, довольно часто в суд предъявляются требования о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, со ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ, в случаях, когда не сохранились какие-либо документы, подтверждающие их возведение и принятие в эксплуатацию в установленном законом порядке (дело № А63-7796/07-С1, № А63-2983/2007-С1, № А63-1717/07-С1). На наш взгляд, оснований для применения ст. 222 ГК РФ в таких случаях не имеется, поскольку объект, созданный в установленном законом порядке, не может считаться самовольной постройкой. Поскольку объект недвижимости создавался в установленном порядке, на предоставленном для таких целей земельном участке, исковые требования должны быть заявлены по иным основаниям, например, в силу требований ст. 218 Гражданского кодекса РФ. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении ВАС РФ от 17.04.2008 года № 5050/08.

Необходимые документы могут быть получены в процессе собирания доказательств по делу.

Также следует учитывать, что в соответствии с требованиями ст. 95 Гражданского кодекса РСФСР право собственности на объекты недвижимости, возведенные государственными предприятиями, возникало у государства независимо от того, был ли соблюден установленный порядок их сооружения. Следовательно, объекты недвижимости, приобретенные в порядке приватизации государственного имущества, и в отношении которых не сохранилось документов, подтверждающих их возведение в установленном порядке, не могут рассматриваться как возведенные самовольно (постановление ФАС СКО № Ф08-0345/2005; решение арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-13624/07-С1-35).

Судебная практика по данной категории дел устанавливает, что созданная в процессе реконструкции пристройка рассматривается как самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. Квалификация судами реконструированного объекта недвижимости как самовольной постройки основывается на том основании, что происходит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения. Создание нового объекта в процессе реконструкции того же назначения, либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее, означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку (решения арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-5265/07-С1, по делу № А63-5183/07-С1). Такая же правовая позиция сформулирована в постановлениях ФАС СКО №№ Ф08-5129/2003, Ф08-1382/2003.

В тоже время, следует разграничивать понятия «новое строительство» и «реконструкция», поскольку самовольная реконструкция не охватывается правилами ст. 222 ГК РФ и не создает самовольной постройки как ее результата независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания (постановления ФАС СКО №№ Ф08-6125/2004, Ф08-5958/04). При этом, суд кассационной инстанции указал, что самовольными постройками являются лишь те объекты, которые ранее не существовали, а объекты, возведенные в установленном порядке и реконструированные собственником, к самовольным постройкам не относятся.

Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В тоже время, законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь (ст. 235 ГК РФ). Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

Самовольная постройка, являясь недвижимым имуществом, находится в неразрывной связи с земельным участком. При этом она может быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Поэтому к самовольным постройкам следует относить такие новые объекты, как пристройки к существующему зданию либо 8 надстройки, увеличивающие внешние габариты строений в виде дополнительных этажей, надстроек. Поскольку градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного строительства всего того, что находится над поверхностью земельного участка, такая реконструкция может нарушить установленные им нормы (изменить целевое назначение земельного участка). С учетом изложенного, произведенная надстройка может рассматриваться как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения субъекта права собственности на реконструированный объект в целом. Возможность признания права собственности на такое обособленное строение зависит от предоставления лицу, осуществившему строительство, земельного участка под данным объектом.

По смыслу ст. 222 ГК РФ объектом самовольного строительства не могут быть новые площади, созданные в пространстве имеющегося здания в результате его внутренней перепланировки. В этом случае в установленном порядке следует решать вопрос об изменении площади имеющегося объекта (в том числе, путем внесения изменений в техническую документацию, с последующим внесением изменений в регистрационные документы), но не о признании права собственности на дополнительные площади в порядке ст. 222 ГК РФ.

По смыслу ст. 222 ГК РФ временные сооружения и сооружения из легковозводимых конструкций не могут быть признаны самовольными постройкам, поскольку из текста статьи следует, что в ней речь идет о недвижимом имуществе (постановление ФАС СКО по делу № Ф08-470/2005).

5.2. Оформление прав на земельные участки.

Самовольные строения подразделяются в зависимости от того, на каком земельном участке они возведены, таким образом, выделяют:

- строительство на земельном участке, принадлежащем иным лицам;

- строительство на земельном участке, находящемся в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании), но с нарушением иных норм и правил.

Следует отметить, что отсутствие у истца надлежащим образом оформленных прав на земельный участок под возведенной постройкой влечет отказ в удовлетворении заявленных исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку (решения арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4368/07-С1, № А63-14138/2007-С1-6). Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении ФАС СКО № Ф08-2665/2005.

Следовательно, самовольные постройки можно подразделить на следующие виды:

- самовольная постройка, возведенная лицом на не принадлежащем ему земельном участке;

- самовольная постройка, возведенная лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

Земельные участки могут находиться в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, а также в собственности.

При этом, следует исходить из того обстоятельства, что документы, удостоверяющие права на землю (государственные акты, свидетельства), выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, аналогичную правовую позицию сформулировал суд при рассмотрении дела № А63-11911/2007-С1-35, признав неправомерным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости со ссылкой на ст. 222 ГК РФ, поскольку государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком являлся надлежащим документом, подтверждающим права застройщика на соответствующий земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Это связано, прежде всего, с целевым назначением земель. В соответствии с земельным законодательством все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка.

Использование земли не в соответствии с ее целевым назначением может иметь различные неблагоприятные последствия вплоть до изъятия земельного участка. Однако законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую в установленном законодательством порядке (ст. 8 Земельного кодекса РФ).

Для иных пользователей земельным участком необходимо помимо соблюдения указанных условий получить еще и разрешение собственника земельного участка для его застройки (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Находящаяся в государственной или муниципальной собственности земля может предоставляться соответствующими органами под строительство в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иным, кроме собственника, владельцам необходимо получить разрешение на такие действия собственника здания. В соответствии с частью 3 п. 2 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

5.3. Условия удовлетворения исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.

Анализ положений ст. 222 ГК РФ и материалов судебной практики позволяет выделить следующие условия, удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку судом возможно:

- за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (при этом следует учитывать, что ст. 222 ГК РФ должна применяться судом в редакции, действующей на момент принятия решения. Это означает, что в настоящий момент рассматриваемое положение практически не применимо, поскольку редакция названной нормы изменена. В тоже время, в постановлении ФАС СКО № Ф08-1411/08 указано, что ст. 222 ГК РФ не исключает возможности признания права собственности на недвижимое строение, сооружение, возведенное на земельном участке, предоставленном в аренду, но лишь в том случае, если участок предоставлялся на праве аренды именно с целью капитального строительства, а возведенный объект является самовольным по иным признакам, указанным в части 1 ст. 222 ГК РФ (объект возведен без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил));

- за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку признается судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. К ним можно отнести:

- наличие установленного законом права на земельный участок, на котором возведена постройка (отсутствие права на земельный участок влечет отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку (решение арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4368/07-С1-3. При этом, суд вправе давать оценку наличия оснований для использования земельного участка, например, факту заключения соответствующего договора - решение арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-14138/2007-С1-6);

- соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;

- наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

- разрешение на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; - соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (постановление ФАС СКО № Ф08-6492/2007);

- соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме такой записи право на землю может подтверждаться государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.

Во всех случаях, не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. Если использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не подлежит удовлетворению судом. Иное решение противоречило бы требованиям статьи 8 Земельного кодекса РФ.

Во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года «Об архитектурной деятельности в РФ»).

Наличие у лица права на земельный участок и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.

Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 82 АПК РФ может назначить соответствующую экспертизу (дело № А63- 518/08-С1-35).

5. 4. Иски о сносе самовольных строений.

Снос самовольных строений является способом правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, а также средством наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.

Решение о сносе самовольных строений принимается в судебном порядке, а также соответствующим органом, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений. При этом, решение о сносе самовольной постройки может быть принято только судом. Государственный орган или орган местного самоуправления вправе принять решение, в котором может изложить собственную оценку возведенного объекта в качестве самовольной постройки и предложить застройщику осуществить за свой счет самовольной постройки (постановление президиума ФАС СКО от 17.10.2005 года).

Истцами по рассматриваемой категории споров в основном выступают администрации соответствующих муниципальных образований, органы архитектурно-строительного надзора (в случае неисполнения физическими и юридическими лицами - нарушителями предписаний о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов).

Исками о сносе самовольной постройки могут также воспользоваться владельцы прилегающих земельных участков и объектов недвижимости, реализуя правомочия, установленные ст. 304 ГК РФ (постановление ФАС СКО № Ф08-4283/2005, № Ф08-3503/2006).

Снос самовольных строений производится в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ. В соответствии с частью 2 приведенной нормы создание самовольного строения порождает следующие правовые последствия:

- лицо, создавшее самовольное строение, должно произвести снос самовольной постройки (таким образом, часть 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что снос самовольной постройки должен быть произведен в полном объеме. Хотя закон не устанавливает определенный срок сноса, но четко говорит о том, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативной меры предусмотрена возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку);

- лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Данный вывод основан на положениях статьи 218 ГК РФ, в соответствии с которой необходимо, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Исходя из данной нормы права, так как лицу, создавшему самовольное строение, не принадлежит право собственности на нее, соответственно ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, лицо, не являющееся собственником, не имеет права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею (постановление ФАС СКО № Ф08-974/08, № Ф08-2030/2007).

Следует также учитывать, что вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В резолютивной части такого решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес 12 (местонахождение) объекта недвижимости,

его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов, изготовленных органом технической инвентаризации, сведения о кадастровом номере (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Выводы и предложения.

Изучение проблемных вопросов практики применения законодательства о праве собственности судьями гражданской коллегии позволит повысить качество судебных актов, снизив риск принятия незаконного решения.

Настоящее обобщение подготовлено в целях информированности судей и помощников судей Арбитражного суда Ставропольского края о сложившейся судебной арбитражной практике по разрешению споров, связанных с применением норм о праве собственности, в том числе, и законодательства о самовольной постройке.

По итогам анализа, считаю необходимым провести учебное занятие с судьями и помощниками первого судебного состава.

Председатель первого

судебного состава А.И. Мещерин