Материал подготовлен при содействии пресс-службы Арбитражного суда Ставрополського края

Новый этап развития судебной практики рассмотрения земельных споров в России начался в 2002 году, что было обусловлено введением в действие Земельного кодекса РФ и Главы 17 Гражданского кодекса РФ.

В арбитражных судах и судах общей юрисдикции постепенно стало увеличиваться количество споров, связанных с законодательством о землепользовании. В настоящее время в арбитражных судах число дел по этой категории споров продолжает расти. Анализ итогов работы Арбитражного суда Ставропольского края также говорит о постоянно возрастающем количестве земельных споров. Так, число дел этой категории увеличилось в 2006 году на 40% по сравнению с предыдущим отчетным периодом, в первом полугодии 2007 года - на 79% по сравнению с первым полугодием 2006 года. Практика арбитражного суда края показывает, что основными причинами разногласий, возникающих между субъектами гражданских правоотношений в области владения и распоряжения землей, приводящих к судебному разбирательству, являются:

• нарушения порядка землеотвода;
• отсутствие необходимых разрешений на строительство;
• использование земельных участков не в соответствии с целевым назначением.

В текущем году Арбитражным судом Ставропольского края было рассмотрено несколько дел, вызвавших особый общественный интерес. Одно из них - дело о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта, возведенного на территории, известной жителям Ставрополя как «Крепостная гора».

Громкое дело о незаконном строительстве

Министерство культуры Ставропольского края обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к строительной компании, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, в котором просило:

• признать самовольной постройкой незавершенный строительством объект - «Культурно-оздоровительный центр», расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Суворова, 5-а, с последующим его сносом за счет застройщика;
• признать недействительным акт регистрации права собственности на незавершенный строительством объект;
• исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись о регистрации права собственности.

В обоснование своих требований Министерство культуры указало, что спорный объект находится в пределах границы охранной зоны, имеющей историко-культурное значение, разработанный проект строительства объекта подлежал обязательной государственной историко-культурной экспертизе в краевом органе охраны памятников - Министерстве культуры Ставропольского края, которая не была проведена.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, мотивируя свое решение наличием вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда города Ставрополя, в котором суд пришел к выводу о том, что строительство спорного объекта не велось на землях историко-культурного значения, так как границы охранных зон территории, имеющей историко-культурное значение, не установлены.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края решение арбитражного суда первой инстанции отменено. Незавершенный строительством объект «Культурно-оздоровительный центр», расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Суворова, 5-а, признан самовольной постройкой; суд обязал строительную компанию в тридцатидневный срок с момента принятия постановления произвести снос самовольной постройки, а регистрационную службу - произвести погашение соответствующей записи о регистрации права собственности.

Повторно рассматривая дело в порядке апелляционного производства, арбитражный суд установил, что спорный объект находится в пределах границы охранной зоны, имеющей историко-культурное значение. Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что в связи с нахождением спорного объекта в пределах границы охранной зоны, имеющей историко-культурное значение, разработанный застройщиком проект строительства в соответствии с нормами Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» подлежал обязательной государственной историко-культурной экспертизе в краевом органе охраны памятников - в Министерстве культуры Ставропольского края. Поскольку такая экспертиза не проводилась, проект строительства с министерством не согласован, незавершенный строительством объект - «Культурно-оздоровительный центр» является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края оставлено без изменения.

Особый интерес, как отражающие позицию суда и формирующие единый подход к рассмотрению земельных споров, представляют следующие выводы арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанции по данному делу.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что преюдициальной (обязательной, не требующей доказывания) силой обладают лишь факты, установленные судом общей юрисдикции, но не выводы суда по рассматриваемому спору.

Решая вопрос о признании спорного объекта самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции указал следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Указанная норма сохраняет понятие самовольного строительства как постройки объекта недвижимости при наличии хотя бы одного из указанных в ней нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения, отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них), существенное нарушение строительных норм и правил.

В кассационной жалобе на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края Администрация города Ставрополя ссылалась, в частности, на отнесение земельного участка, на котором располагается спорный объект, к категории земель поселений. Признавая доводы Администрации города Ставрополя необоснованными, арбитражный суд кассационной инстанции исходил из того, что указание в выписке из государственного земельного кадастра категории земель спорного участка «земли поселений» не означает, что этот земельный участок или его часть не могут быть заняты памятником истории и культуры, то есть относиться к землям историко-культурного назначения.