Постановление президиума 2011 год

 

Президиума Арбитражного суда Ставропольского края

 

г. Ставрополь                                                                                                                                   15 июня 2011 года

 

Заслушав и обсудив информацию, руководствуясь статьей 38 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Президиум Арбитражного суда Ставропольского края                                     

 

ПОСТАНОВИЛ:

 

1.       Руководствоваться рекомендациями по следующим вопросам правоприменительной практики.

 

Вопрос 1. Если в договоре аренды недвижимого имущества предусмотрено условие о возмещении арендатором стоимости коммунальных услуг, но не определен порядок их расчета, вправе ли суд руководствоваться по заявлению истца методикой из расчета пропорционально занимаемой арендатором площади?

Ответ. В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор также обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться, в том числе в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Коммунальные платежи относятся к расходам на содержание имущества. Законодательно регламентировано, что эксплуатационные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (статья 661 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, если между сторонами в течение определенного времени сложились отношения по оплате коммунальных услуг, рассчитанных пропорционально занимаемой арендатором площади, и такая практика подтверждается соответствующими доказательствами, то данная форма расчета платы возможна, поскольку при сравнимых обстоятельствах обычно взималась аналогичная плата на возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг (статья 5, часть 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

Вопрос 2. Кому обязан оплатить сумму долга по арендной плате арендатор за период пользования арендованным имуществом до смены собственника (арендодателя), если дата платежа наступила после смены собственника?

Ответ. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, при смене собственника сдаваемого в аренду имущества договор аренды продолжает действовать, в том числе, и в части обязательств арендатора по внесению арендной платы в сроки, установленные договором.

Как указывает пункт 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, арендатор обязан оплатить новому собственнику сумму долга по арендной плате за период пользования арендованным имуществом до смены собственника (арендодателя), если дата платежа наступила после смены собственника и арендатор об этом уведомлен.

 

Вопрос 3. Распространяется ли действие пункта 6 статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающего возможность реализации конкурсным управляющим по прямым договорам продукции, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности, на случаи, когда весь объем этой продукции составляет основную часть конкурсной массы должника? 

Ответ. В конкурсном производстве продажа имущества должника осуществляется по правилам статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». При этом порядок продажи имущества устанавливается пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 названного Закона.

Согласно пункту 6 статьи 139 Закона о банкротстве действие положений данной статьи не распространяется на случаи реализации продукции, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.

Порядок реализации продукции, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности, не подпадает и под действие статьи 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», о чем прямо указано в пункте 5 данной статьи. 

Статьей 110 Закона о банкротстве не установлено каких-либо ограничений по реализации продукции, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности, на случаи, когда весь объем этой продукции составляет основную часть конкурсной массы должника.

В связи с тем, что порядок реализации готовой продукции, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности, не подпадает под действие статей 139, 110, 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и представляет собой исключение из общих правил, установленных законодательством, проведение процедуры оценки и согласования с кредиторами при реализации готовой продукции не требуется.

 

Вопрос 4. Вправе ли конкурсный кредитор в рамках дела о банкротстве отдельно обжаловать результаты оценки имущества должника, без обжалования решения собрания кредиторов, которым была утверждена начальная продажная цена имущества должника на основании данной оценки?

Ответ. В соответствии со статьей 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает оценщиков с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов. Учредители (участники) должника или собственник имущества должника, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В то же время согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, исходя из положений федеральных законов «О несостоятельности (банкротстве)» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, оценка имущества должника носит рекомендательный характер для конкурсного управляющего и собрания кредиторов, в связи с чем отдельное обжалование результатов оценки имущества без обжалования решения собрания кредиторов недопустимо.

Указание в статье 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на право учредителей (участников), собственника имущества должника, конкурсных кредиторов, уполномоченных органов обжаловать результаты оценки имущества должника, не свидетельствует о процессуальной возможности отдельного обжалования результатов оценки в случаях, не предусмотренных нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Производство по такому требованию подлежит прекращению в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

2.       Направить настоящее постановление в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа и Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

 

Председатель

Арбитражного суда Ставропольского края                                                                                                  А.И. Кичко